おはようございます。
当ブログの読者の先生から、不動産投資について以下のご質問をいただきました。
ちゅり男先生
はじめまして
いつも有用な情報発信有り難うございます。
当方あんこ太郎と申しまして、３０代前半で関東にて勤務医をしている者です。
一度先生に不動産投資に関する考えを伺いたいと思っておりました。
私は不動産投資には未参入でありセミナー、コミュニティ参加、業者面談などで準備中の身です。そこで先生のご意見を参考にさせて頂きたく存じます。
業者の悪徳スキームにはめ込まれない程度の知識を持っているという前提で、エリアや構造、業者を選定し融資によるレバレッジ効果を利かせれば金利、空室率、ランニングコストを加味しても、投下資金の対する利回りはインデックス投資を上回るように思えます。
（ざっくりとしたシュミレーションの例で申し訳ありません）
自己資金2000万で１億の物件を購入し、空室率やランニングコスト、返済を差し引いた利回りを2-3%を得られたとして年間手取り200-300万。
投下資金に対する利回りは10-15%
もちろん税引き前であることや融資の引き締めが進む状況もあります。
それでも属性を利用したフルローン〜自己資金１割程度の案件がまだまだ望めるとすると利回りは20-30%以上となります。
減価償却や法人による運営を利用すればさらに手残りを望めるかと思います。
融資の引き締めが進んでいるからこそ、高属性の投資家がより有利となる状況かもしれません。
オリンピックというより融資の引き締めによる状況的な価格下落はあるかもしれませんが、これからの価格推移は正直わかりません。
先生はすでに不動産投資に参入されているかと思いますが、記事の内容を拝見しているとこれまでそれほど積極的ではない印象です。
そこの理由をお聞かせ頂けないかと思います。
ブログテーマとして不適であれば全く使っていただかなくて大丈夫ですが、医療界の投資インフルエンサーとして先生のご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。
宜しくお願い申し上げます。
ご質問ありがとうございます。
インデックス投資よりも不動産投資の方が投下資金に対する利回りがよいのは事実ですね。
ただし、株式の場合は誰でも同じ物を購入することができますが、不動産の場合は万に一つと同じ物件はありません。
また、少々の事業的センスも求められます。
よって、ブログなど数多くの方が読まれる媒体ではおすすめしにくい所がありますね。
不動産投資をブログで強くおすすめしない理由は？
インデックス投資のように参入障壁の低い投資が莫大な利益を生むことはない
不動産投資の方がインデックス投資よりも投下資金に対する利回りがよいのはある意味当然ですね。
むしろそうでなければ、わざわざリスクを背負ってレバレッジをかけて流動性の低い不動産など買いません。
よって、インデックス投資と不動産投資を比較すること自体が無意味であり、両者は全く別個のものと考えるべきでしょう。
インデックス投資の最大のメリットは、自宅や職場にいながら、少額から気軽に資産形成が可能な点です。
また、途中で現金が必要になったらいつでも換金できる流動性の高さも魅力です。
一方で、インデックス投資は証券口座と銀行口座と少々のお金があれば誰でも参入可能ですので、参入障壁が著しく低いです。
参入障壁が著しく低い投資対象が莫大な利益を生むことはありません。
要するに、ろくにリスクをとらず、汗かかずに莫大な利益だけ生むフリーランチは存在しないということです。
不動産投資は優れた投資対象ですが、参入タイミングが重要です
私の場合、不動産投資に消極的なわけではなく、ただ単に今は買い場ではないと考えています。
融資の窓は狭くなっていますが、特に都市部において不動産価格は高止まりしている印象です。
不動産の場合、一回あたりの取引金額が莫大になりますので、株式を購入する時よりも確実に勝てるタイミングを慎重に待ちます。
もちろん、その結果機会損失となることもあるわけですが、私自身は今の規模である程度満足していますので何も焦る必要がありません。
私は、リスク資産に投資をする時に最も重要なことは、「いざという時の退路が確保されているか否か？」だと思っています。
流動性の保たれている株式であれば、レバレッジさえかけなければ、仮に大きな損失がでても売却注文だけ出せば縁を切ることができます。
一方、不動産の場合は元々流動性の低い資産ですので、立地や購入時期を誤ると退路が絶たれる可能性があります。
よって、平常時は株式投資をメインで行いつつ、チャンスが訪れれば不動産にも参入できる準備を整えておくというスタンスがベストと考えています。
まとめ
不動産投資はうまくやれば毎月のキャッシュフローを劇的に増やすことができる魅力的な投資先です。
一方で、レバレッジをかける必要性があるためリスクを伴う、事業的センスが求められるなど、万人におすすめできる投資先ではないと考えています。
【おすすめ本】
収益計算のシミュレーションに関しては、以下の玉川先生の本がおすすめです。
不動産投資の初歩を知るために、以下の本をおすすめします。
こんな記事も書いています。
現物不動産はインフレへの備えになりますね。
REITもポートフォリオの一部として保有するには面白い投資対象だと思います。
不動産投資では購入希望エリアの相場観を熟知しているか否かが大変重要です。
