こんにちは。
医者をやっていれば誰でも経験しているのが「投資用新築マンション購入」のお誘いだと思います。
客付けや管理業務をやってくれるサブリースを撒き餌（家賃30年保証一括借上げ）にして巧みに勧誘してくる不動産業者も増えてきていますが、当然耳を傾けてはなりません。
本日はその理由について考えてみます。
サブリースを撒き餌にした不動産会社の言うことを絶対に聞いてはならない
サブリースのお誘いというのは、不動産投資初心者ほど魅力的に聞こえるようです。
というのも、不動産経験はゼロだが不動産投資に興味はあるという人の悩みの大半が、
「不動産投資に興味はあるけど、物件の管理やクレーム対応、家賃対応などのトラブルに自分で対処する自信がない」
というものだからです。
その心理状況を巧みについた売り込み方法だと言ってよいでしょう。
「家賃30年保証一括借上」で家賃が保証されることは絶対にない
このような会社の特徴として、「家賃30年保証一括借上げ」といった言葉を使って巧みに勧誘してくることが挙げられます。
しかし、借地借家法の強行法規性によって賃料減額請求を排除する契約は無効ですので、法的な縛りはなく、サブリース会社側はいつでもオーナー側に賃料引き下げの要求をすることが可能です。
特に新築物件の場合、30年間にわたって新築時と同レベルの賃料を維持できる可能性などほぼ無いわけで、「家賃30年保証」の謳い文句で実際に30年間家賃が保証されることはありえないと考えておいて間違いありません。
新築物件を安価に建築させ、オーナー側に高値で売ることでサブリース会社は利益を得る
サブリース会社から新築物件の建設を勧められた場合は注意です。
サブリース会社が特定の建築会社とつながっていることが多く、その建築会社にできるだけ安値で建物を作らせ、それをオーナー側に高値で売ることで会社が利益を得る仕組みになっているからです。
つまり、周辺の相場や本来の物件スペックよりも高値の物件を掴まされる可能性が高いということです。
「家賃保証」はオーナー側に新築物件を建てさせて業者が儲けるためのセールストークと考えればOKです。
その口車に乗せられて新築物件を建ててしまうと、その時点で絶対に勝ち目のない永い永い戦いが始まります。
需給関係が崩れた郊外でもサブリースを撒き餌とした勧誘は続いている
不動産業は人が入居しなければビジネスになりませんので、客付けが容易にできるかというのは収益の安定性と直結します。
よって、賃貸物件の需要が十分に見込める地域に進出する、というのは不動産賃貸業の大前提条件になります。
都心においては問題ありませんが、郊外ではどれだけ賃料を下げても借り手が付かないような地域も徐々に出現してきています。
このような地域においても、「高利回り、家賃保証」をセールストークとしたサブリースの勧誘は続いているようです。
需要がほとんどない郊外に新築物件を建てたとしても契約直後からどんどん賃料を下げざるを得ない状況に追い込まれますので、あっという間に収支はマイナスになることでしょう。
本来の物件スペック以上の家賃がついている場合は要注意
サブリース会社の関係者（要するにサクラ）を入居させ、数カ月間で次々と退去させるという悪質な会社もあります。
契約を中途解除すると法外な違約金を請求される契約になっていることが多いため、サブリース会社側としては一度契約させてしまえば勝ちなのです。
とはいえ、契約時にはその投資案件に十分な旨味があるように見せなければ、いくら不動産投資初心者でも契約してくれるはずがありません。
サブリースというからには契約時には入居者100%を保証する必要がありますが、その地域の相場以上に賃料を上げてしまえば、通常の方法で100%の客付けをすることは困難です。
そこで、初めの数ヶ月は高い賃料でサクラを入居させ、オーナーにも賃料収入が入ってこのまま順調にいけば全てうまくいきそうな期待感をもたせます。
しかし、数ヶ月後にそのサクラは次々と退去していきます。
本来の物件スペックよりも不当に高い賃料設定になっていますので、当然普通の方法では客付けはできません。
不動産業において、立地と物件スペックで客付けができる賃料の相場というのは大体決まっているからです。
そこで、サブリース会社側はオーナー側に賃料引き下げの請求をするわけです。
客が入らなければ収入はゼロのままですので、オーナー側も賃料引き下げの要求を飲まざるを得ず、あっという間に収支はマイナスに転落することになります。
こういった物件をノンバンクから高金利（3%以上）の融資を受けて購入したら人生終わりです
上記のような物件に対してメガバンクからの融資が受けられることはありませんので、多くの場合は第二地銀やノンバンクからの融資を勧められます。
ところが、ただでさえオーナー側にとって不利な物件を、高金利の金融機関から融資を受けて契約してしまえば誰がみても人生終わりです。
「不動産会社側からサブリースの話が出てきたら、不動産投資初心者を騙すための撒き餌である」と強く認識すべきでしょう。
万が一すでに引っかかってしまった方は、一刻も早く売り抜けて損切りするしか生きる道はないと思います。
損切りを恐れて長期間保有すればするほど損失が膨らみますので、人生勉強だと思って売り抜けるしかないでしょう。
こんな記事も書いています。
投資用マンション勧誘で我々医者はカモにされているようです。高所得層の中ではマネーリテラシーが相対的に低いからだと思います。
ノンバンクからの高金利での融資は絶対に受けてはなりません。一方、住宅ローンは人生に一度きりの最強に恵まれた融資制度であり、うまく活用したいものです。
