こんにちは。
住宅ローンほど恵まれた条件で融資を受けられることは人生で一度しかないことを認識しているでしょうか。
私の周りでも、住宅ローンのメリットを最大限活かすことなく、適当に？（本人にとっては真剣なのでしょうが）ローンを組んで住宅を購入する人が跡を絶ちません。
最強の融資制度である住宅ローンを活かすにはどうすべきか、考えてみたいと思います。
個人の住宅ローンは人生で一度きりの最強の融資制度である
通常、融資を受けるにはその個人の「属性」が重要になります。
公務員や医師などの士業は安定した職業とみなされるため割と融資が受けやすく、自営業の方は融資が受けにくいです。
しかし、住宅ローンにおいては競争が激化しており、個人の属性の違いによる金利の差は非常に小さくなっています。
もちろん、年収の違いによって受けられる融資の額には違いがでますが、金利自体はあまり差がないのです。
つまり、年収が低いサラリーマンにとって住宅ローンをうまく活用できるかどうかが運命の分かれ道になる可能性があります。
今後も不動産価格は二極化が進む
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htmから引用
今後日本はさらなる超少子高齢化社会を迎えることが確定していますが、今現在でも住宅は余っており、空き家率は13%強にのぼります。
政府が推進しているコンパクトシティ構想の影響もあり、立地のよい都心に病院、鉄道、役所、ショッピングなどの生活に欠かせない設備の集中が進むことでしょう。
つまり、都市中心部の利便性の高いエリアでは地価は維持されやすく、インフラが整っていない郊外では地価は下落する可能性が高いです。
もちろん今でも都心と郊外での地価の価格差はありますが、今後さらにその傾向は強まる可能性が高いということです。
都心の地価が値下がりしづらい土地を格安でゲットするチャンス
上の記事で紹介したように、木造物件であれば築20年で建物部分の評価額はほぼゼロに近づきますから、資産形成という観点では都心の好立地にある築20年程度の木造物件を購入するのがよいでしょう。
将来的に価値が残るのは建物ではなく土地部分だけであり、住宅ローン以上に好条件で融資を受けられるチャンスは二度とありませんから、できるだけ土地が広い物件を購入すべきです。
要するにマイホーム購入と言いながら、実質的には都心の一等地のできるだけ広い土地を買うという認識でよいと思います。
もちろん超低金利の時代であることを最大限利用するため、できるだけ長期の固定金利を組むべきです。
東京オリンピックによる建築コスト増の波がおさまるまでは様子を見ましょう
上記のように住宅ローンはありえないくらい優遇された融資制度ですが、あくまで購入した家に自分が居住することを前提にしています（投資目的ではない）ので、その点は注意しましょう。
では、人生に一度きりの切り札とも言える住宅ローンを利用するタイミングはいつが適切か？
残念ながら今ではありません。
今現在は融資の対象である不動産価格の高騰が続いているからです。
2017年に入って、2013年〜2016年よりは若干落ち着くかもしれませんが、東京オリンピックあたりまでは様子を見たほうがよさそうです。
東京オリンピックによる建設ラッシュによって、建築費や人件費が高騰しており、その分が物件価格に反映されているからです。
個人的には2019年以降、不動産の買い場がやってくるのではないかと予想しています（世界経済の大不況が重なればさらなるチャンス到来です）。
当面は賃貸で様子をみることにします。
まとめ
住宅ローンは人生に一度きりの最強の融資制度です。
将来的に資産価値の下がりにくいマイホームを手に入れるよう努力しましょう。
こんな記事も書いています。
マイホームを購入する際は、20〜30年後も資産価値が保持されやすい物件かどうかよく検討して購入しましょう。
マイナス金利ということは、不動産価格が最高に近いことの裏返しだと認識すべきでしょう。
