こんにちは。
日本では「マイホームを購入してそこに自分の愛する家族を住まわせて初めて一人前」という考えが根強く残っている印象があります。
しかも中古は敬遠されがちで新築嗜好が強いです。
しかし、多くの人は住宅ローンを利用したマイホーム購入は、レバレッジをかけた不動産投資と等しいという事実を忘れがちです。
レベレッジをかけてFXをやるのは悪とする人でも、住宅ローンを利用してマイホームを購入するのは是としている人が多いのは気にかかります。
投資を恐れる人の大半は、マイホーム購入という大きなレベレッジをかけた不動産投資を無意識に行っている
資産形成や投資に関するブログをやっていると、投資に興味がある人が読者として集まってきますので、リスク資産に投資をするのは当たり前といった風潮です。
しかし、実際に私の身の回りの医師でも株式などのリスク資産に自分のお金を投資している人はまだごく一部に過ぎません。
昔から貯蓄嗜好の強い日本人においては、
「投資なんてこわい、元本割れする可能性があるギャンブルみたいな物でしょ」
「投資なんてパチンコや競馬をやるのと一緒」
といった考えが根強いのでしょう。
しかし、投資を異常に恐れる人たちであっても、住宅ローンを利用したマイホーム購入にはなぜか積極的なケースが多いです。
それだけマイホームを手に入れることが戦後の日本人にとって当たり前になっているのでしょう。
頭金が少なく住宅ローン借入額が大きいほど高レバレッジの不動産投資をしているという事実
住宅ローンを利用してマイホームを購入する行為は、紛れもなくレバレッジをかけた不動産投資をしていることにほかなりません。
成功すれば莫大な利益を得ることが可能ですが、失敗すれば自分が投資した金額を超えた大損をする可能性があります。
特に、頭金の額が少なく、ローン返済部分の額が大きい人ほど高レバレッジの取引をしていることになります。
知っててやっているならば問題ありませんが、知らずに住宅ローンに手を出しているとすれば大きな問題です。
唯一の救いとしては、 住宅ローンが世の中で一番好条件の融資制度ということでしょうか。。
マイホーム購入直後は、大半の人のポートフォリオは不動産に偏りすぎておりハイリスクな状態
頑張ってコツコツ貯めたお金（500万円）を頭金にして、その5倍（2500万円）にもなる額の住宅ローンを組んでマイホームを購入したと仮定しましょう。
購入直後には、その人のポートフォリオの大半が不動産に傾いていることでしょう。
現金などの無リスク資産の額は大幅に減少しており、リスクに対して非常に脆弱な家計状況になっているはずです。
もちろん、そのまま特にトラブルなく20年〜30年かけて順調に住宅ローンを返済していけば、不動産に極端に偏ったポートフォリオは徐々に是正されていくわけですから問題ありません。
しかし購入直後に大災害にあって、全壊は免れたもののかなりのダメージを負い、マイホームの資産価値が3000万円→500万円に減少するといったケースも考えられます。
その場合、3000万円で購入した住宅の資産価値は500万円へ2500万円も減少した上に 、売却しようと考えてもまずは住宅ローンを完済しなければならないため完全に手詰まりといった状況になりかねません。
このように、自分のポートフォリオの大半をマイホームという不動産に偏らせることは災害時などに大きなリスクを負うことになります。
住宅ローンを利用してレバレッジをかえた分、リスクの振れ幅が大きくなっていることを絶対に忘れてはなりません。
住宅ローンは一番条件のよい融資制度ですので、うまく活用すれば資産形成に活かすことも可能
とはいえ、住宅ローンを利用したマイホーム購入は悪いことばかりではありません。
個人レベルで受けられる融資の中で住宅ローンは間違いなく最強に恵まれた融資制度ですから、将来的な価値をきちんとシミュレーションして購入すれば、資産形成に欠かせないピースになります。
具体的には、都心の好立地の中古物件を超長期の固定金利の住宅ローンを組んで購入すれば、日本円の現在価値を将来に渡って維持できる可能性が高いです。
ポイントは、このブログで何度も触れているように建物部分の評価額がほぼゼロに近づいた中古物件を購入することです。
新築を購入するという行動自体、将来の資産価値を保持するという視点からはありえない行動だと考えてよいと思います。
まとめ
住宅ローンを利用したマイホーム購入はレバレッジをかけた不動産投資に等しいことをよく意識すべきです。
一方、住宅ローンは最強に恵まれた融資制度ですのでうまく活用すれば資産形成を大きく加速させることができるでしょう。
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資産形成の観点を無視して自分や家族の好きな家を買うのも一つの選択肢ではありますが、賢い選択とはいえないかもしれません。
不動産は災害には脆弱であることを忘れないようにしましょう。有事にはキャッシュを持っている者が最強という事実があります。
