おはようございます。
昨日の記事の続きになります。
事業主の場合、「4年落ち」の高給中古車を購入して、1年で減価償却を使い果たしたら売却し、また翌年に別の中古車を買う・・・というのが有名な節税法です。
ところが、中古車の問題点として
1) 中古車自体が購入後にキャッシュを生み出す資産ではない
2) 中古車は最後は鉄くずになるため、購入後の資産価値は下がる一方である
点が挙げられます。
この点をクリアする節税法として、ボロ家を購入するという手段が考えられます。
ボロ家を買うことがなぜ節税になりうるのか？
さて、個人所得税の節税を考える場合には、給与所得と損益通算が可能な所得を知っておく必要があります。
それは、
・不動産所得
・事業所得
・山林所得
です。
山林所得は私もよく分かりませんし、一般の方は知っておく必要もないでしょう。
事業所得を利用した損益通算は有効ではありますが、そもそもサラリーマンをやる片手間でレストランを経営できるわけもなく、こちらも非現実的です。
よって、実際問題としては不動産所得を利用した損益通算を考えるしかありません。
減価償却が終わった後も資産価値が残りやすいのはボロ家＞中古車
中古車と比較した不動産のメリットは、
1) 不動産の場合、賃料収入という持続的なキャッシュフローが生まれる
2) 減価償却が終わった後も土地部分は資産価値が残る
ということです。
どうせ減価償却を利用した節税を考えるならば、減価償却が終わった後もできるだけ資産価値が残りやすいものを購入した方がよいはずです。
また、仮に少額であったとしても購入後に毎月キャッシュを生み出す資産の方が保有する価値が高いことは言うまでもありません。
最短（4年）で減価償却ができるのは築22年以上の木造戸建て
中古車の場合、経過年数4年以上の物を狙うと1年で減価償却ができるため有利という話でした。
では、建物の場合はどうでしょうか？
建物の法定耐用年数は、木造が最も短く鉄筋コンクリート造が最も長いです。
具体的には、
・木造：22年
・軽量鉄骨造：27年
・重量鉄骨造：34年
・鉄筋コンクリート造：47年
です。これは基本中の基本なので絶対に頭に叩き込んでおく必要があります。
新築の場合にはこの年数で減価償却をされることになります。
次に、中古資産の耐用年数は、
1) 法定耐用年数の全部を経過している場合：法定耐用年数 x 0.2（年）
2) 法定耐用年数の一部を経過している場合：法定耐用年数 ー 経過年数 ＋ 経過年数 x 0.2（年）
です（小数点未満は切り捨て）。
耐用年数が短い中古物件ほど、より短い期間で減価償却をすることが可能です。
木造物件の法定耐用年数は22年で他の構造より圧倒的に短いため、築22年以上を経過した中古木造戸建てを購入すれば、
22 x 0.2 = 4.4（年）→ 4年で減価償却が可能です。
どう頑張っても自動車のように1年で減価償却をすることはできません。
最短で4年ということです。
当然ですが、建物部分しか減価償却はできない
当たり前のことですが、建物部分しか減価償却はできません。
仮に土地付きの築25年の木造戸建てを500万円で購入したとすると、減価償却が可能なのは500万円のうちの建物部分の価格のみです。
よって、できるだけ減価償却を多く確保するためには、不動産売買契約を結ぶ時に建物部分の価格が高めになるように交渉することが必要になります。
ここは売り主と慎重に交渉を進める必要がありますが、節税効果に直結するポイントですので外せません。
仮に、交渉のうえで書面上建物部分400万、土地部分100万とできれば、400万円を4年で減価償却できますので、1年あたり100万円の減価償却が確保できます。
また、不動産関連の費用を経費として計上できるのもポイントです。
これで、家賃収入が仮に年70万（月5.8万）あったとしても、減価償却＋経費分を差し引けば帳簿上は赤字になりますので損益通算をして課税所得金額を下げることが可能になります。
現金一括払いでの購入が前提になる
損益通算による個人所得税の節税目的ですので、法人ではなく個人の枠で購入します。
また、当然ですがボロ家の購入で銀行融資が受けられるはずもありませんので、購入する場合は現金一括払いとなります。
ですので、現実的には数百万円程度の物件が対象になると思います。
一棟物のようにローンを組んでレバレッジを効かせた投資をするわけではありませんので、得られる賃料は微々たるものですが、節税効果を考えれば悪くない方法です。
当然、高額所得者ほど節税効果が高くなり実質的な利回りが向上します。
こんな記事も書いています。
スルガスキームのような悪徳業者に騙されないよう注意が必要です。基本的には、うまい話が自分の所にだけ勝手に舞い込んでくることはないと思っておけば大丈夫です。
お宝物件はあしが速いので、根気よく探し続けることが必要です。運良く出会えた時に一瞬で買い付けできるよう準備をしておきましょう。
