神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が資産形成や投資について日々思うところを語ります。

人口減少社会でのマイホーム購入の難しさ

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おはようございます。

当ブログの読者の方から、新築一戸建て購入と米国ストリップス債の取り扱いについて以下のご質問をいただきました。

ちゅりお様、ブログを拝見させていただいております。

かなりためになります。

 

私は今年39歳独身男性で関西の県に在住しております。

全国転勤もありの会社で離職率も10パーセントをゆうに超える高さです。

現在の年収は残業360時間込みで600万円です。ただし、家電の販売員のため、もしやめても特技は資格等はないです。

かなり不安ではあるのですが、新築の一戸建てを設計事務所の注文建築で総額1650万円くらいで検討中です。(土地400万、建物他1250万円、22坪くらいの建物)

建売は欠陥等が不安のため、激安でなければやめておこうと考えております。

一般論としてですが、住宅価格が下がるであろう2022年くらいまで待ったほうが正解だとおもわれるでしょうか?

2045年には人口が私の県では25パーセントほど下がるみたいです。

それと利率が低い時に買った米国ストリップス債権(2039年満期額面10万ドル、評価額660万円相当)はある程度損が出なければ売却の方がよいと思われますでしょうか?

金融資産は合計約2500万円ほどもっております。

差し支えなければで結構ですので簡単で結構ですのでご教授いただければありがたいです。

ご質問ありがとうございます。

人口減少社会におけるマイホーム購入の是非と米国ストリップス債の取り扱いについて検討してみます。 

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人口減少社会でのマイホーム購入の難しさ

独身・全国転勤ありで新築の一戸建ては必要か? 

22坪で土地400万円ということは、この時点でその地区の人口が今後急速に減少していくことが容易に想像できます。

それはすなわち、地価が上昇していく見込みはないこと、売却しようと考えても買い手がつかない可能性があることを意味します。

現時点での地価が400万円であれば、地価が下がったとしても経済的な損失は200万円〜300万円程度で済むでしょうが、問題は流動性が著しく低下する可能性があることですね。

ちなみに、上物(建物)部分の価格は20年もすればゼロになりますので、上物部分の1250万円には資産価値は期待できません。

よって、その土地に一生住み続けるならばよいですが、全国転勤もあり、仕事を辞めても特技や資格がないという点を考えますと、リスキーな選択にも見えます。

私が独身でご質問者様の状況ならば、あえて新築一戸建てを購入しようとは思いません。

 

郊外の人口減少地域は2022年の生産緑地の指定解除以前の問題である

なお、生産緑地の指定解除の影響で2022年頃に住宅価格が下がると皆が騒いでいるうちは大都市圏の住宅価格はたいして下がらないと私は思っています。

一方で、大都市圏以外の人口減少地域に関しては生産緑地の指定解除などと関係なく地価は下がっていくのが既定路線ですので、今回のケースでは2022年はあまり関係ない気が致します。

よって、2022年ごろまで待っても待たなくても結論はあまり変わりません。

 

米国ストリップス債は流動性低下が著しいのが大問題

米国ストリップス債は面白い投資対象ではありますが、私自身は「満期まで資金が拘束されるわりに得られる利回りが低い」と思っています。

2039年まで20年も資金が拘束されるうえ、利回りが2%少々で為替リスクも背負うというのは、私の考えではリスクとリターンが全く釣り合っていません。

マイホームも米国ストリップス債もそうですが、せっかく2,500万円も金融資産を保有されているのに、自ら流動性の低い投資対象に現金を投入し続けて自らの首を絞めるのは賢明ではありません。

20年先まで含めた金利の動きというのは誰にも正確には読めません。

金利が上昇すれば、いつでも売買が可能なBNDやAGGのような債券ETFですら3.0%近い利回りが得られるわけですから、それで十分ですよね。

また、SBI証券であれば、米ドルMMFのブラックロック・スーパー・マネー・マーケット・ファンドを購入すれば2.0%の利回りが得られます。

もちろんいつでも自由に売買可能です。

債券投資に関しても、このタイミングで一度見直してみるのもアリだと思います。

 

まとめ

マイホームも米国ストリップス債も、まとまった金額を投入することで自らの手元資金の流動性を著しく下げ、結果として自らの首を絞める可能性があります。

いくら優れた商品でも退路が確保されているか否かは常に意識しましょう。

大型の保険も同様ですね。

 

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