神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

REITと現物不動産投資は全く別物でしょう

おはようございます。

先日、あきんこさんのブログでREITと現物不動産投資の違いについて考察した記事を拝読しました。

あきんこさんのブログはレイアウトや文章が洗練されており、とても自分よりも年下の方が書いているとは思えないクオリティの高さです。

また、ぴよぽんによる癒し効果も見逃せませんね(笑)

完全にネタパクリですが、当ブログでもREITと現物不動産投資の違いについて私なりの視点で考察してみたいと思います。

akinko-money.com

REITと現物不動産投資は全くの別物だと思う

現金だけ手元にあれば誰でも容易に参入可能ですから、REITの方が素人でも手を出しやすいのは間違いありません。

借金をしてREITを購入するという選択肢はありませんから、最悪のケースでも元本が消えるだけです。奈落の底まで突き落とされる可能性はありません。

一方、現物不動産は大半のケースで借金を背負うだけに失敗した時のダメージは甚大です。

流動性もREITの方が高いです。REITは所詮ペーパーアセットですから、損得を別にすれば売る気になればすぐに換金することができます。

現物不動産の場合は、どれだけ流動性の高い都心の人気物件であっても換金するのに数週間はかかります。

ここまではREITの優位性が目立ちますが、私個人の意見としては現物不動産投資にはREITにはない魅力が盛り沢山だと思います。

 

私がJ-REITに手を出さない理由

今の不動産市況でJ-REITを購入する理由は特にないと思います。

保有するにしても、世界のREIT市場に連動するインデックスファンドやETFを少量保有する程度で十分でしょう。

 

私が、J-REITを有望な投資対象と考えない理由は下記の通りです。

1. 特にJ-REITに関しては、リーマンショック後などの特定の時期を除いて利回りが低く、投資対象として魅力が低い

2. 株式やETFと同じで現金購入が前提であり、資産形成のアクセルにはなりえない

3. 売買のタイミングは自分で判断できるが、現物不動産のように自分でアレンジして高値で売りぬけるなどの裁量の余地が小さい

4. J-REITとは言えど、その大半は首都圏の物件で占められており意外と分散効果が低い

 

J-REITの購入を積極的に推奨できる時期は限られます。

直近では、2009年のリーマンショック後であれば買いだったでしょう。

その後J-REITは回復を見せており、配当金+キャピタルゲインで今頃笑いが止まらない状態になっていることは間違いありません。

一方、平時においては株式よりも魅力的とは思えません。米国株を中心とした先進国株に投資した方が無難だと思います。

また、所詮は現金で購入しているだけなので、資産形成を一気に加速させるアクセルとはなりえませんね。

また、J-REITの大半は首都圏の物件で占められていることにも注意が必要ですね。J-REITを購入したから日本全体に分散投資しているつもりが、実際にはその大半を首都圏の不動産に投資していることになりかねません。

 

現物不動産のメリット

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現物不動産にはREITにはないメリットが存在しますので、それを良く理解して両者を使い分けることが重要です。

 

私が考える現物不動産投資の魅力は下記の通りです。

1. レバレッジを効かせることにより資産形成のスピードを加速できる 

2. 節税効果が期待できる

3. 本業でサラリーマンをやりながら、経営者としてのスキルを身につけられる

4. 自らの裁量の余地が大きい

 

不動産投資の魅力は、やはりレバレッジを効かせることで株や債権では実現不可能なレベルのキャッシュフローを実現できることですね。

最大で約10倍のレバレッジを効かせられます。キャッシュフローが劇的に上昇するため、次なる投資行動の選択肢が大幅に増えます。

また、減価償却を利用した節税効果に関しては言うまでもありませんね。

副業規定が厳しい企業においても、不動産投資は暗黙の了解とされているケースが大半です。

これは、不動産に関しては本人の意思と関係なく親から引き継いでやらざるを得ないケースもあるからですね。

このように、小規模とはいえ経営者の立場を経験できることは今後のビジネスマン人生において大きなメリットだと考えます。

REITと比べて自らの裁量の余地が大きいのも現物不動産投資の面白さですね。

 

海外不動産に関してはREITでの投資が現実的でしょう

海外で現物不動産をやるのは言語の壁や法律の壁を考えるとまだまだハードルが高いです。

海外の不動産市場に魅力を感じるのならば、海外REITを購入するのが無難でしょう。

先ほども述べたように、J-REIT市場が魅力的になるのはリーマンショック後のようなごく限られた時期だけです。

その他の時期は利回りも低く、魅力的な投資対象ではありません。

米国を始めとした成長国への株式投資をしていた方がよほど有益でしょう。

 

まとめ

以上、「現物不動産びいき」の個人投資家目線での意見でした。

海外REIT市場に連動するインデックスファンドやETFを少額保有し、国内では現物不動産投資で勝負する方針を継続しようと思います。

 

 

こんな記事も書いています。

日本の不動産市場は、高度経済成長期のように「誰でも勝てる」市場ではなくなっていますが、やり方によっては今でも有効な投資法だと考えます。

www.churio807.com

 

現物不動産投資の最大のリスクの一つが災害リスクです。災害大国の日本で投資をする以上、災害との付き合い方が重要になりますが、各種保険や立地の選定などである程度リスクヘッジが可能です。

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