神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

日本は人口減少社会だから不動産はダメというのは大きな機会損失だと思う〜立地と参入時期を重視した不動産戦略〜

おはようございます。

私自身は、不動産は資産形成において欠かせないパーツの一つと考えています。

一回の取引額が大きく、多くの場合は銀行融資を受ける(借金を抱える)必要があるため、参入障壁が高いのも一因だと思います。

半年ブログをやって分かりましたが、ブログで稼ぐよりは不動産の方が簡単です。

ブログは参入障壁が低すぎるので完全なレッドオーシャンです。

いくら日本が超少子高齢化・人口減少社会を迎えるとはいえ、不動産を初めから100%するのは資産形成において大きな機会損失だと思います。

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立地と参入時期を誤らなければ不動産投資はまだまだ有効!?

たしかに日本の人口動態は世界で類を見ないほどいびつになっていきます

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総務省|平成24年版 情報通信白書から引用

 

この図だけを見ると、「こんな時代に日本で不動産なんて時代遅れ」という気持ちになるのも分かる気がします。

確かに、高度経済成長期のように、土地付きのマイホームを購入すればローンを返済し終わる頃には土地の価値が数倍に値上がりしているから人生あがり、というほど簡単でなくなってきているのは事実ですね。

 

立地と参入時期を重視した不動産戦略をとれば、まだまだ不動産投資は有効です

しかし、やり方によっては不動産投資はまだまだ資産形成において欠かせないパーツの一つになりうると思います。

不動産の場合、自分の意思とは関係なく親から引き継ぐケースもありますので、兼業が禁止されている多くのサラリーマンにとって、唯一といっていいほど堂々をやれる副業になります。

また、一般のサラリーマンでも銀行融資を受けることでレバレッジをかけた投資が可能ですので、うまくやれば資産形成のスピードを大きく加速させることが可能です。

国土の狭い日本においては「土地神話」が根強いですので、将来的に地価が下がりにくい都心の好立地の物件を確保することができれば、資産価値が保持されやすくなります。

また、そういった立地の物件ほど流動性が高く、いざという時には換金も容易ですね。

 

参入時期を絶対に間違えないように!不動産で勝てる時期は限られている

不動産投資で勝てるかどうかは、いかに安値で物件を仕入れるかにかかっています。

そして、不動産価格は立地や周辺環境、物件スペックに左右されるのはもちろんですが、それに加えて大きな景気変動の影響を受けます。

好況時にはイケイケだった銀行融資が大不況時には滞りますから、その時に高い社会的属性とキャッシュを持つ者だけが勝てる世界がやってきます。

 

具体的には、2002〜2004年頃とリーマン・ショック後の2009年〜2011年に不動産市場に参入した人たちは、ほぼ例外なく大きなキャピタルゲインを得ていることでしょう。

2013年のアベノミクス以降は株式市況に引っ張られるように不動産市況も好調で、特に大都市圏の不動産価格は右肩上がりに上昇しています。

特に東京23区内では、海外富裕層による投資目的のマンション購入の需要が多く、実態以上に不動産価格が高騰しています。

ピークは東京オリンピックの前まで(2018〜2019年頃)で、その後は徐々に下落トレンドと読みますが、気長に待てる方は2020〜2025年頃まで待ってもよいかもしれません。

 

世界大不況の株価大暴落の時期に不動産からのキャッシュフローが心の支えになる

私のような長期の逆張り投資家にとっては、株価が大暴落した時こそ株式やETFの買い入れ時なんですね。

そういったバーゲン時期に限って多くの投資家の腰が引けてしまうのは、大不況時には自分の働いている会社の経営状態も芳しくないことが多いので、投資に回せるマネーが確保できないからです。

あとは「こんな時に株買って大丈夫か」という心理的な不安も大きいでしょう。

医師のような士業の場合は、一般企業ほどは不況の影響を受けませんので、その点は有利です。

そして、もう一つ大暴落時に大きな心の支えになるのは不動産からの定期的な収入です。

平時に不動産からのキャッシュフローをいったん現金としてストックしておき、暴落時に割安になった株を買い漁る戦略が有効です。

サラリーマンであれば、不動産からの収入は無くても当面の生活には困らないわけですから、思い切って勝負することができますね。

 

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お宝物件をタッチの差で逃した日に書いた記事です。お宝物件は本当にあしが早いので見つけたら速攻で買い注文を入れる必要があります。

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マイホームも純然たる不動産投資ですので、下記のような「負」動産を買わないようにくれぐれも注意しましょう。

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