神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

購入希望エリアの相場観がなければマイホームの「割安・割高」の判断はできない

おはようございます。

これからマイホームを購入しようと考えている人もいらっしゃるかと思います。

マイホームは大半の人にとって「一生に一度の買い物」であることが多く、絶対に失敗したくないものでしょう。

マイホーム購入で失敗しないためには、自分の購入しようとしている物件がそのエリアの相場からみて「割高」か「割安」かを判断できる目を養う必要があります。

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自分の購入対象エリアの相場を熟知せずにマイホームを割安に購入することは不可能

適正価格を知らずして「割安」も「割高」も判断できない

ネックレスや自動車など、「高額」なものを購入する時にはほとんどの人が綿密な事前調査をすると思います。

・少しでも安く購入できる店はどこか?

・実店舗で購入すべきか、ネットで購入すべきか?

・その商品は本物か?偽物ではないか?

などです。

マイホームの価格は数千万円はしますので、ネックレスや自動車の比ではありません。

それにも関わらず、マイホームになると「住宅ローンが無理なく組めて自分にも買えるから」「今払っている家賃よりもローンの返済分の方が安いから」と言う理由だけで購入してしまう人が跡を絶ちません。

 

マイホームを思いつきのままに購入すると高値づかみの可能性が高い

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マイホームを思いつきのままに購入してしまう人の大半は、「割高」で購入させられている可能性が高いです。

特に、今のような不動産価格が高騰している時期は要注意ですね。

たまたま2009〜2011年頃のように不動産価格の低迷期にマイホームを購入できた人は、結果としてその後の不動産価格高騰の恩恵に預かっているかもしれません。

しかし、多くの場合その人に物件の目利き力があったわけではなく、後から見返してみたらベストな時期に参入していたというだけです。

購入者が、資産価値が上昇した時期に巧みに売り抜けられる技術を持っていればOKですが、ただ単に「永住」を考えている場合には、今後も数十年に渡って資産価値が保たれるかは全く不明です。

 

自分の購入対象エリアの不動産価格の相場を熟知しよう

「割安」か「割高」を判断するには、自分の購入対象エリアの相場を熟知する必要があります。

自分の中で確固たる判断基準を作っておかないと、お宝物件が出現した時に、それが「お宝」と見抜けずに他人に持っていかれる可能性が高いです。

 

手っ取り早いのは下記の有名な不動産ポータルサイトを利用することでしょう。

・homes

・SUUMO

・アットホーム

・スマイティ

・楽町

・健美家

 

ただし、すぐにお宝物件が見つかるとは考えないことです。

不動産ポータルサイトを見るのはあくまで相場観をつかむためです。

お宝物件は非常に足が速いので、不動産ポータルサイトに長期間掲載されている物件にお宝物件はまずありません。

むしろ、数ヶ月前から不動産ポータルサイトに掲載され続けているような物件を購入することは厳に慎む必要があるでしょう。

 

まずは自分の希望購入エリアを絞り込もう

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初めに、自分の希望購入エリアをある程度絞ってしまった方が相場観を養いやすいと思います。

不動産ポータルサイトに載っている物件情報の数は無数にありますので、購入対象エリアがあまりに広大だと効率が悪いです。

 

全ての条件を100%満たす物件というのはほぼ見つかりませんから、自分の希望条件に優先順位をつけましょう。

・住環境(静音性、公園、病院、スーパーマーケット、薬局など)

・学区、保育園の距離

・交通の便(共働きであれば両者の職場からの距離)

どのあたりを重視するかです。

物件の中身は後から自分でいじることも可能ですので、自分の力ではかえられない条件を優先すべきでしょう。

 

購入希望エリアの物件スペックと価格をしらみつぶしに分析しよう

いろいろ調べていくと、都市部であっても上記の条件をハイレベルで満たす場所というのは限られてくるかと思います。

購入希望エリアを絞り込んだら、次はそのエリアの物件スペックと価格をしらみつぶしに見ていくことです。

初めはあまり細かく絞り込まずに、大雑把に眺めていくことをおすすめします。

いろいろ見ていくうちに、自分の想像と価格がかけ離れている物件が出てくると思います。

その場合は、「なぜその価格設定になっているのか?」理由を考える癖をつけることです。

駅直結や有名学区の物件では、物件の広さや間取りなどの物件スペック以上のプレミア価格がついていることも多いです。

一方、「再建築不可」や「借地権」の場合には周辺相場よりも割安になっていることでしょう。

面倒ではありますが、こういった作業を繰り返す中でそのエリアの相場観が養われます。

「割安」か「割高」かの判断ができるようになれば、マイホーム購入での失敗の大半は避けられるでしょう。

 

 

まとめ

マイホーム購入で失敗しないためには、

1) 自分の購入希望エリアを絞り込む

2) そのエリアの相場観を熟知する

プロセスが欠かせないと思います。

また、不動産価格は世界的な景気変動の影響を受けますので、市場の調整が入った時には不動産価格も下がります。

そういったタイミングで賢く購入したいものです。

 

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不動産市況の良い時期は賃貸住まいで様子をみるのも一手だと思います。賃料は需給関係によって決まりますので、分譲ほどには不動産市況の影響を受けにくいからです。賃料を上げすぎれば借り手がつかなくなるため、賃料は上げるにも限界があります。

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マイホーム購入も不動産投資の一種と考えるべきです。不動産融資よりも融資条件が格段に優れていますので、多少の失敗は許されますが、綿密な計画をたてて購入するに越したことはないでしょう。

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