神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

レオパレスの訴訟問題は根が深そうですね。サブリース契約の闇を知っておきましょう。

おはようございます。

相続税対策に悩む土地所有者が、賃貸アパート経営に乗り出すケースが多いことは周知の事実かと思います。

特に、2015年の相続税改正後は、今までに相続税とは無縁であった方も相続税支払いの対象となりうるようになりました。

しかし、不動産を購入すればその後はバラ色の生活が約束されるというわけではありません。

本日はレオパレス21のオーナーによる集団訴訟問題について考えてみたいと思います。

 

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サブリース契約の罠の恐ろしさを知っておこう

レオパレス21は、100人を超えるオーナーによる集団訴訟に揺れています。

レオパレス21と言えば、賃貸アパート経営業界においては、大東建託、積水ハウスグループに次ぐ第3位の大手です。

訴訟問題が発生する前までは、大東建託に次ぐ業界No.2の大手でした。

しかし、今年2月にオーナーたちが起こした2つの訴訟によって、レオパレス21は窮地に追い込まれています。

 

サブリース契約とは?

レオパレス21が窮地に追い込まれている原因は、ビジネスモデル自体に問題があるからです。

そのビジネスモデルとは下記の通りです。

まずは、相続税に悩む土地所有者に対して、相続税対策になるからといって新築アパートを建てさせます。

それをレオパレス21側が一括で借り上げ、オーナーに一定額の賃料を支払います。

これがサブリースというもので、オーナー側からすると、サブリース契約を結ぶ分コストが上乗せされるものの、管理業を自力でやる必要がなくなり、「家賃が保証」されると聞かされるために安易に契約をしてしまうのです。

よく「30年一括借上」「35年一括借上」と言われるやつですね。

 

サブリース契約の闇について知っておこう

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一見、整合性がとれたシステムに聞こえますが、サブリース契約には闇の部分があります。

それは、賃貸借契約における借り主の保護を目的とした「借地借家法」が存在するからです。

この場合、レオパレス側が借り主の立場となり、保証期間内であっても賃料の減額を提案できるのです。

30年間固定家賃というのは、借り主にとって不利な契約とみなされるため、賃料を下げないという特約はレオパレス側の意向によって無効にすることが可能です。

リーマンショック直後にレオパレスは経営危機に直面し、「家賃不変」の契約に反して、オーナー側に家賃減額の申し入れをしました。

その後、業績が回復しても家賃が本見戻らないために、オーナー側が家賃値上げを求めて訴訟を起こしています。

 

オーナー側は家賃値下げの要求に対して当然反発

 

オーナー側は、レオパレス側からの家賃値下げの提案に対して、契約前に「30年間家賃保証。30年間は家賃が下がりません」と聞かされていると反発をします。

一方、レオパレス側は「将来的に家賃見直しの可能性がある」と契約書の特記事項に記載があると反発をします。

不動産は売買価格が大きいだけに、本来ならば契約書に隅から隅まで読むべきなのでしょうが、全てのオーナーがそこまで慎重に事を運んでいるわけではありません。

レオパレス側も、こうした問題に対して、今では収支計画の方法を変えています。

以前のシミュレーションは、家賃は数十年間にわたって変わらないという前提でしたが、今のシミュレーションでは家賃の値下げ分が盛り込まれています。

しかし、ずっと以前に契約したオーナーの中には、この新しい収支計画の方法でシミュレーションをし直すと、初めから大幅の赤字だったケースがあり、詐欺にあった考えるオーナーがいるわけです。

 

甘すぎるシミュレーションは失敗に直結する

不動産経営を考える場合、甘すぎるシミュレーションをしてしまうと、契約後の少々のトラブルですぐに赤字経営になってしまいます。

上記の事例から学ぶべきことは、

・業者の言うことを100%鵜呑みにしない

・自分のお金に関しては、自分の頭で考えることを絶対にやめない

・美味しい話が舞い込んできた場合には、裏がないか慎重に検討する

 

不動産に限れば、最低限、下記のことはシミュレーションに盛り込むべきです。

1) 家賃は数年毎に値下がりしていく前提で考える

2) どれだけ優れた立地の物件であっても、空き室リスクを少しは見積もる

3) 社会情勢の変化に伴う、金利上昇のリスクを想定する

4) 大規模修繕にかかる費用をあらかじめ計画に組み入れる

 

まとめ

レオパレス問題が解決するにはまだまだ日にちがかかりそうですが、新たな犠牲者が生まれないことだけは切に願います。

中途半端に不動産に手をだすのは危険があることを知っておきましょう。

 

 

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小規模宅地の特例の適応となれば、賃貸アパート経営をせずとも相続税を大幅に削減することが可能です。自分が適応とならないか検討してみましょう。

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