神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

中古マンションは管理状態と周辺環境をみて購入する。部屋の中がいくら素敵でもダメ物件。

 中古マンションを購入する時には、物件全体の管理状態と周辺環境をよくみて検討することが重要です。

中古マンションの利点は、すでに前の入居者が退去した後であれば内覧が自由にできるということ。

この時、自分が購入予定の部屋の中しか真面目に見ない人がいるらしいが、自殺行為としか言いようがありません。

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 中古マンションは部屋の中だけでなく管理状態と周辺環境をみて購入する

マンション購入に当たっては共有部分の管理状態を見ることが重要です。

エレベーターホールやゴミ捨て場、駐車場など・・・これらの管理状態を事前によくチェックしておくことです。

いくら部屋の中身・構造が魅力的であっても、管理がずさんな物件には絶対に手をだすべきではありません。

また、部屋の中は自分の力で後から直すことが可能ですが、周辺環境は自分の力だけは変えようがありませんので注意しましょう。

マンションを購入する時には物件価格だけでなく、毎月の修繕積立金や管理費、駐車場代などが上乗せされることも忘れないように。

駐車場代が上がることはめったにないかもしれませんが、機械式の駐車場だと雨の時に車を出す時にタイムロスが大きくおすすめはできません。永久居住を考えているならば、やはり平面駐車場を自分の家の必要台数だけ確保できる家を選ぶべきでしょう。

 

プールやジムなどの余分な共有施設が入っているマンションを購入しないこと

管理費は余分な共有設備がある物件ほど高額になります。極端な例だと、屋外プールやジムなどがついている物件も存在しますが、これらの物件の管理費を見てください。

新築の頃はまだ良いかもしれませんが、築年数が進むにつれて管理費が急増しているはずです。中には管理費が4万円台といった物件もあるため要注意。

プールやジムなどを利用したければ、その都度公共の施設を利用するのが一番賢い方法。一回数百円程度で利用できるはずです。

次点で月額定額の会員制のジムに入会することだろう。これでもせいぜい月1万円前後だし、通わなくなったら退会も自由です。

間違っても、マンションの設備としてプールやジムがついている物件を購入してはならない。年数が経つにつれて利用者が減り、設備の維持費が管理費として跳ね返ってくるのは明確だからです。

しかも、分譲マンションの場合管理費を払わないというわけにはいかないため、八方塞がりの状態となります。

 

修繕計画はしっかりとしているか

もう一つ重要なのは、ちゃんと計画的な修繕計画が立てられているかということ。

マンションの設備は大体10〜20年で老朽化が進んでくるため、そのあたりのタイミングで大規模な修繕が必要となります。

新築の頃から、来るべき大規模修繕に向けて計画的に修繕積立金を用意していないと、いざ必要になった時に資金不足でまともな修繕ができず、結果としてそのマンションの資産価値が大幅に下落する可能性があります。

下落ですめばまだマシですが、管理状態がずさんなマンションは、極端な例では買い手がつかなくなることすらあるため十分に注意したい所です。立地がよければまだ挽回の余地はあると思いますが。

 

投資用マンションを購入する時は、管理状態のせいでバーゲン価格で売り出されているものを狙う

投資用のマンションの購入する時は、上記の理由を逆に利用することができます。

管理状態が悪いがために、立地や周辺環境など本来の物件の魅力が十分に評価されずバーゲン価格で売り出されているものを購入できればベスト。

立地(駅近)や周辺環境(病院、スーパー、薬局、公園など)、学区などは自分の力でかえることができませんが、管理状態は管理会社を変更する、またはスキルがあれば自力である程度改善することができるからです。

要するに、立地が素晴らしいのに管理状態が悪いがために不当に安く売り出されているマンションを購入し、管理状態を立て直して賃貸経営を続ける(インカムゲインを得る)か、または管理状態を立て直した後に売る(キャピタルゲインを得る)という戦略が成り立つわけです

まぁこの管理状態と適正価格を見極めるということが一番むずかしいのが問題ですね。

 

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