神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

東京オリンピック後(2020年以降)に向けて不動産投資の基本事項を見直してみる

おはようございます。

ブログ開設当初は不動産投資に関する記事にはほとんど反響がありませんでしたが、最近では不動産に関する興味をお持ちの方が増えているのでしょうか?

まずまずのレスポンスがあることが増えてきました。

不動産に興味のない人にとってはどうでもよいことかもしれませんが、本日は不動産の基本事項についてまとめ直してみたいと思います。

すでに不動産投資経験が豊富にお有りになる人にとっては、特に目新しい事項はないかと思いますので、読み飛ばしていただいて結構です。

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東京オリンピック後の買い場に向けて不動産の基本事項を見直してみる

常識1:不動産の価値は土地部分にある

不動産を購入するということは、多くの場合は「建物+土地」をセットで購入することになります。

ここで最も重要なのは、数十年後も永続的に資産価値が残るのは土地部分だけということです。

自分のこだわりのキッチン、リビング、書斎、風呂場、趣味の部屋などを作ろうが、それらは資産価値に影響しません。

どれだけ建物を着飾って豪華にしても、所詮建物部分の評価は数十年の間にゼロに近づいていきます。

欧米では中古住宅市場が盛んですので、中古住宅もきちんと資産として評価されるようですが、新築神話の根強い日本においてはこれが現状です。

となると、資産価値の維持という視点だけで考えた場合には、「立地重視で、建物部分は中古」という選択肢しか残りません。

投資の収益性は買値でほぼ決まりますが、一回の取引額が大きい不動産の場合はよりその傾向が顕著になりますので、いかに地価の安い時期に不動産を仕入れることができるかがポイントになります。

 

不動産投資の難しさ:地価が右肩上がりという時代が終わっている

土地付きマイホームを購入したら、後はコツコツ働いて住宅ローンを返済すれば人生あがりという時代は終わっています。

戦後〜高度経済成長期においては、地価は右肩上がりに上昇し続けました。

ですから、若いうちに住宅ローンを組んで土地付きのマイホームを購入することが庶民にとって最強の資産形成だったのです。

ところが、彼らが購入した不動産も、特に地方〜郊外の物件は値下がりが続いています。

すでに住宅ローンを払い終えている方が多いですので、資産価値が下がろうが現時点では問題になりません(資産価値がなくなろうが死ぬまで住み続けることは可能です)。

そういった「負」動産の相続問題が、今後いっそう表面化してくるかもしれません。

 

常識2:地価は今後二極化が進む

地価に関して、ほぼ確実に言えることは下記になります。

・東京オリンピック後の超少子高齢化、人口減少社会においては、日本全体の地価は徐々に下落していく(一部の研究者は年2%ペースで下落すると報告している)

・東京都心や大都市中心部では地価はほぼ横ばい(一部の地域は上昇する)

・利便性の悪い地方や郊外の地価は一貫して下落

・昨日の記事の通り、地価は世界の大きな景気変動の影響を受ける(世界大恐慌の時期には都心であっても地価は下落)

 

上記を知らずに、今から不動産投資に参入するのは自殺行為同然です。

今から地方〜郊外に不動産を購入することは、買った瞬間に負けが決まっているゲームに自ら参加するようなものです。

 

世界大恐慌の時期に割安になった都心一等地の不動産を購入する

上記の原則から、立地を重視した不動産投資をしなければ勝ち目がないことは明らかです。

その中でも、世界大恐慌のタイミングで株安につられて割安になった優良不動産をいかにタイミングよく仕入れられるかが勝負です。

問題点は、そういった世相では銀行融資が引き締められるため、手持ち金の多寡や社会的な属性によって買える買えないが決まってしまうことです。

美味しい物件が目の前に転がっていても、十分な金がないために指をくわえて眺めていることしかできなくなります。

では、一般の銀行融資が降りにくいタイミングでも比較的受けやすい融資は何か?

それは、住宅ローンです。

住宅ローンは融資の受けやすさ(審査がゆるい)、金利条件において他の追随を許さない最強の融資制度です。

ただし、あくまで自分がそこに住むことを前提とした融資ですので、多くの場合は人生に一度しか使えない切り札といえます。

住宅ローンという最強の切り札を、都心の土地が割安になった時期に使うことができれば、個人レベルでの資産形成のスピードは一気に加速します。

 

 

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マイホーム購入は不動産投資であることを意識し、投資家の視点で慎重に物件を選びたいものです。マイホームは買えるから買うものではありません。

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 住宅ローンほど恵まれた融資制度はありませんので、そのメリットを最大限に活かせるよう工夫したいものです。

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