神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

株式とREITの相関係数から不動産の買い場について考えてみる

おはようございます。

一回の取引額が大きく、多くの場合で資金の借入が必要になる不動産投資においては、株式投資以上に「買値にこだわる」必要があります。

しかし、どれだけ買値にこだわってもそれに該当する物件がほとんど出現しない時期と、比較的お宝物件が出現しやすい時期というものがあります。

立地の良い不動産を購入するというのは大原則ですが、それにくわえて世界経済の大きな変動に合わせて不動産価格は変化することを知っておく必要があります。

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世界経済の大きな変動に合わせて不動産価格は変化する

個別株はさておき、ETFやインデックスファンドであればかなり少額から投資が可能になってきています。

インデックスファンドは最近買っていないのでよく分からないのですが、たしか楽天証券では100円から買い付けができた気がします。

ETFやインデックスファンドで毎月決められた金額を購入する積立投資が可能なのは、購入単位が少額ですむからです。

一方、不動産の場合は一回の取引で全てが決まってしまう場合があります。

リスクヘッジのために購入時期を何回かに分散するというのは株式投資では常識ですが、不動産では実践できないのが難しい所です。

となると、できるだけ勝てる可能性が高い時期を冷静に見極める必要が出てきます。

 

大きな景気の波に合わせて不動産価格も変動する

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(参考)各ファンドの相関係数 | eMAXISから引用

 

インデックスファンドを購入したことがある方ならば、上記のような各アセット毎の相関係数の表はよくご存知かもしれません。

ここで注目していただきたいのは、株式とREITの動きにはかなり強い相関があるという点です。

株式市場が好調な時には、不動産にも投資マネーが潤沢に入ってきますので、地価は値上がりする傾向にあります。

逆に、株式市場が危機的な状態になった時には、それに合わせて地価も下落する可能性が高いわけです。

もちろん、REITは正確には株式市場に上場している銘柄ですので、実際の地価以上に株式市場の影響を受けやすい点は考慮しておく必要がありますが、世界経済の大きな変動と地価には相関があることに注意が必要です。

不動産に関しては、相当潤沢なキャッシュを保有している方を除けば、購入するチャンスは人生で何度も訪れないわけですので、こういった時期に購入することを徹底する必要があります。

 

金利が下がれば不動産価格は上がり、金利が上がれば不動産価格は下がる

上記のように、不動産は株式市場の浮き沈みに連動してある程度価格が変化します。

そして、もう一点重要なことは、不動産には債券に近い性質があるということです。

つまり、金利が下がれば不動産価格は上がり、金利が上がれば不動産価格は下がります。

昨今、「マイナス金利なので所得が少ない方でも住宅ローンを組んでマイホームをゲットするチャンス」のような宣伝がされていますが、実際には不動産価格が上がっているため何も得していません。

マイナス金利で借入しやすくなれば、不動産に対する需要が増え、それは価格にも反映されるということです。

マイナス金利で自分だけが美味しい思いができるということはありえません。

 

不動産で勝負するつもりならば、毎月の余裕資金の一部をキャッシュで温存しておく

もし将来的に不動産で勝負をするつもりがあるならば、余裕資金の一部はキャッシュで温存しておく必要があります。

不動産市況の良い時期には誰でも銀行融資が受けられますが、市況が悪くなるととたんに銀行融資が降りづらくなるからです。

せっかく目の前にバーゲン価格の物件が転がっていても、キャッシュがないために指をくわえて見ているだけという状態だけは避けたいものです。

不動産には興味がない、投資は株式だけで十分という方には関係ありませんが、不動産はうまくやれば資産形成を大きく加速させることが可能です。

ただし、失敗が許されないだけに「投資の収益性は買値で決まる」ということを株式投資以上にシビアに検討する必要があるわけです。

私個人としては、少なくとも今は不動産経験ゼロの方には大変難しい相場だと思います。

無理して不動産市場に飛び込むくらいならば、勝ちやすい参入時期をひたすら待つのも賢明な作戦なのかもしれません。

 

 

こんな記事も書いています。

自分だけに例外的に美味しい話が回ってくることはありえません。本当に美味しい話は自分から見つけに行く姿勢が重要です。

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現物不動産をやるくらいならREITを買っておけばよいとのご意見がありましたので、その違いを記事にしたものです。実際には、REITと現物不動産は全くの別物です。

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