読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

「マイホーム購入は賃料を払い続けるよりお得です」という不動産屋の罠 パート3

マイホームを購入する時は、数十年後の資産価値がどの程度残るか予測をした上で購入する必要があるということ。

そして、住宅ローンを組むということは借金を背負うことと同義であり、住宅ローンを組んだ段階では厳密にはマイホームになっていないということ。

住宅ローンを組んだ時点の仕事を将来的に続けていくのか、仮に転職しても確実に住宅ローンを返済できる見込みがあるのかを考えておくこと。

賃貸にも職住近接を実現して仕事の効率を上げたり、将来的に家族構成がかわった時に住む家を気軽に変えられるという流動性があるメリットもあるということ。

上記について考えてきました。

f:id:shinkei807:20170315223120j:plain

 では、実際にマイホームを購入する時の見るべきポイント

実際にどうしたらいいの?土地付き一軒家の場合

土地付き一軒家の場合、上物(家部分)の価値は築20〜30年でゼロに近づくと考えておいてよいです。

たとえば、新築で土地代3000万+家部分3000万で合計6000万円でローンを組んで買ったとしても、家部分の3000万円の価値は年々ゼロに近づくということ。

となると、数十年後も地価が維持される、または上がっていく可能性がある場所に買うのが鉄則。つまり、都心の一等地で駅近(徒歩5分以内)の立地がベスト。

そして、元々家部分の価値が低く、土地部分の価格割合が高いものを買った方がよいです。つまり、新築を買った時点で資産価値の低下はほぼ確定。

築20年くらいの中古で建物部分の価値がかなり低くなった物件を、地価が上がる可能性がある立地で買えればベストということになります。

駅近だけでなく、良質な公教育が受けられる、公園やスポーツ施設などの公共施設が充実している、ショッピングに便利などプラス要素があればなお良しです。

駅から遠く、その他の公共交通機関も利用できず、マイカーでの移動が前提で、ショッピングや公共施設の利用が不便だと大幅なマイナス。

これくらいは少し考えれば分かるはずです。

 

マンションの場合は一軒家以上に立地、利便性が最優先になります

マンションは以前に言ったように土地としての価値がほとんど無く、居住するための箱を買っているようなものです。

つまり、マンションは土地部分による資産価値の保持効果が望みにくいことになります。

ですので、マンションは土地付き一軒家以上に立地に左右されるといってよいです。いや、立地が全てといっても過言ではありません。

不便な立地のマンションを購入することは、いくら販売価格が安く手が出しやすくても自殺行為。

一軒家の時よりもより駅近、公共施設やショッピング施設、病院などが集約されている地域に買うのが鉄則。

でなければ、そもそもマンションを買う意味自体がないとも言えます。最近、地方の郊外に乱立している新築マンションを買ったら、数十年後は買い手もつかなくなると思います。

将来的に駐車場の借り手すらいなくなる可能性がある場所にマンションを買っても無意味なことくらい少し考えたら分かるはずです。

 

新築プライスの罠に注意しよう。資産形成的には新築買った時点で負け

あと当たり前ですが、新築物件には新築プライス(不動産会社の広告宣伝費、人件費・・・)が2割くらい上乗せされているので、一軒家、マンション問わず購入する場合には慎重に。

極端な話、買って次の日に売ったとしても2割は値が下がると考えてよいです。

不動産屋の社員の給料やその物件を売るための広告宣伝費があなたが買った新築物件の値段に反映されているわけ。

東京都内の超一等地(港区、渋谷区)、名古屋、大阪、京都などの都会の超一等地を除けば、新築で買った時点で数十年後の資産価値が上がることはないと思います。

このあたりよく考えてからマイホームは購入したいものです。

 

こんな記事も書いています。

不動産は大地震や津波などの自然災害に対して極めて脆弱であることを認識しておく必要があります。極端に不動産に偏ったポートフォリオはハイリスクです。

shinkei807.hatenablog.com

 

ハウジングプアになると一生取り戻せない致命的なダメージを負う可能性があるため注意しましょう。

shinkei807.hatenablog.com