おはようございます。
今週号の週刊ダイヤモンドに玉川陽介氏の不動産に関するコラムが掲載されていました。
要点は、不動産投資で成功するためには綿密な収益計算と適切な参入時期を選ぶことが重要であるということです。
この点に関しては、私も全く同感ですので記事にしてみます。
不動産投資では綿密なシミュレーションと適切な参入時期を選ぶことが最重要
玉川陽介氏は、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズの代表取締役で、不動産の取引に関しては百戦錬磨の達人です。
特に、購入前の綿密な収益計算の重要性を主張されており、収益計算なくして物件選びはできないとおっしゃっています。
玉川氏は、下記の『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』という書籍を書いておられます。
私自身、この書籍は未読ですが、付録の収益計算のシミュレーションソフトが面白そうなので、今度購入していろいろシミュレーションして遊んでみようかと思っています。
不動産取引では綿密なシミュレーションが最重要
不動産投資で最も重要なのは、数字に厳格になって事前に綿密なシミュレーションを行うことです。
1) 購入価格
2) 空き室率
3) 推定家賃収入（将来の下落も見込む）
4) 経費や税金などの出費
5) 最終的に何年後にいくらで売るか
重要なのは、不動産のキャッシュポイントは圧倒的に5)の売却時だと言うことです。
経費や税金などの出費分を差し引くと、賃料収入自体は、初めに投入した金額の大きさの割には思ったほど手元に残りません。
初めから出口戦略を考えて不動産を買うこと、これが最大のリスクヘッジになると思います。
いい物件か悪い物件かを自分で判断できる目を養う
コラムの中で、「良い物件か悪い物件かを人に聞かないと分からないようでは、成功はおぼつかない」と明言されています。
これは非常に重要なポイントです。
不動産投資に成功する人は、その物件が買いに値するかどうか、自分で綿密にシミュレーションをして自分で判断することができる人です。
その一番肝心な収益のシミュレーションを他人に丸投げするくらいならば、初めから不動産投資など考えない方が幸せになれる気がします。
自分のお金に関して最も真剣に考えられるのは自分です。
業者が自分以上に自分のお金に関して親身になって相談にのってくれることはありません。
自力での綿密なシミュレーション無しに不動産業者の言いなりになれば、玉川氏のような一部の天才にカモられることは間違いないでしょう（笑）。
不動産で財を築いた方は、2009年〜2011年頃に割安に購入した物件を、不動産市況の良い今の時期に売り抜けることで膨大なキャピタルゲインを得ています。
そして、そのカモになっているのが、最近になって不動産市場に参入してきた不動産初心者の方々です。
最初に割高で購入させられているので、どれだけ頑張ってもまともな収益が発生しないのです。
業者と数字で話せるレベルになる必要がある
不動産業者とは「良い悪い」ではなく、「数字で話せる」ようになる必要があるとのことです。
業者の収益計算シミュレーションでは、空き室率や賃貸募集費用、税金などが省略されていたり、過小に見積もられているケースがあるからです。
自力で綿密にシミュレーションすることで、その罠にハマることを防ぐことが可能です。
逆に、事前のシミュレーションが甘いと命取りになる可能性があります。
不動産は表面利回りだけでは何も分かりません。
想定空き室率、将来的な家賃下落、修繕費などの経費・・・
このあたりのシミュレーションを甘く見積もりすぎると、購入後に容易に赤字に転落する可能性があります。
不動産は何を買うかよりいつ買うかが大事
これは私も全く同感です。
不動産も株式と同じで、景気によって価格が上下動します。
不動産が高騰している時期は、何を買ってもたいした収益が出ません。
そして、購入後に不動産価格が暴落してしまうと、まともな価格で売り抜けることもできなくなり、八方塞がりになるリスクがあります。
最後に、玉川氏は「今は買ってもよい時期」と明言されていますが、私のようなひよっ子不動産投資家には今は怖くて手が出せません。
不動産に関しては、初心者ほどキャッシュポジションを高めて勝てる確率が高い時期が来るのをじっと待つ戦略がよいと個人的には考えています（不動産メインで生計をたてている方は別）。
まとめ
不動産業者と物件の「良し悪し」ではなく「数字で話せる」レベルを目指して、事前に綿密なシミュレーションを立てましょう。
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