こんにちは。
今日も不動産投資の話です。
最近、書店に行くと年間家賃収入が数億円以上といったメガ大家の手法を紹介した本が多数販売されています。
「年間家賃収入が億単位なんて夢のようだ。自分もそうなりたい」と思う人が多いからそういった本が売れるのでしょう。
多くのメガ大家は、表面利回りの高い郊外の一棟マンションを次から次へと買い上げることで家賃収入を増やしていることが多いです。
しかし、メガ大家の大半は多額のローンや税金の支払いでがんじがらめにされており、毎年やってくる多額の税金に対処するため、次から次へと新規物件を購入せざるを得ない状況に追い込まれているのが実情と推察します。
絶対に表面利回りだけで物件のスペックを判断してはならない。手元にお金が残らない負動産になるかもしれません。
まずは不動産の基本事項から確認
一般に不動産投資においては、インフラが整備されていない郊外に行くほど客付けが困難となり、都心に近いほど客付けが容易になります。
また、不動産の物件スペックは人が集中する都心ほど高く、過疎化した地域にいくほど下がっていきます。
これは不動産業というのは誰かに住んでもらわないと収益が出ないビジネスモデルであることから、人の集中する都心の物件スペックが高いのは当然といえます。
今後の超少子高齢化によってさらに二極化が進むことでしょう。
また、都心においては家賃も高いのですが、それ以上に物件取得価格が高くなります（立地がよい、交通の便が良いなど物件スペックが高いため）ので表面利回りは低くなります。
郊外に行くほど家賃は下がりますが、家賃の低さにはある程度の所で限界があることと、それ以上に物件取得価格の下落が著しい（土地代の下落、インフラが整備されていないなど利便性が低い、つまり物件スペックが低い）ため、地方の方が表面利回りは高くなります。
ここまではどのような不動産の教科書にも載っている常識ですね。
物件の修繕にかかる費用は都心でも郊外でもさほど変わらないという注意点
不動産賃貸業において、賃料を維持するためにはその物件のスペックを維持する必要があります。
土地は古くはなりませんが、建物部分は長年経過すれば外観や設備の老朽化が進みますので、一定期間ごとに大規模な修繕が必要になります。
ここで注意したいのは、修繕管理費というのは地方においても都心においても物件の規模が同等であればさほど変わらない（少なくとも物件価格ほどには変わらない）という点です。
例を挙げてみましょう。
仮に、
1) 年間賃料収入550万円、物件価格5000万円→表面利回り11%という地方郊外の物件
2) 年間賃料収入1800万円、物件価格2億円→表面利回り9%という都心の物件
（最近都心で表面利回り９％なんてないだろうというツッコミはなしで）
があった場合にどちらに魅力を感じるでしょうか？
「表面利回りが高いのだから地方郊外の一棟物の方がいいに決まっている」と考えた人は不動産業には向いていないかもしれません。
表面利回りだけで物件のスペックを判断しないこと
先程申し上げたように、地方と都心において必要な修繕管理費というのは購入時の物件状態が同等と仮定しますとさほど変わりませんから、郊外に行けばいくほど物件価格に占める修繕費の割合は高くなるわけです。
例えば、次の10年間に1500万円の修繕費が必要と仮定しますと、こうなります。
1) 年間家賃収入550万円、物件価格5000万円＋修繕費・経費1500万円
→利回り 8.4%
2) 年間家賃収入1800万円、物件価格2億円＋修繕費・経費1500万円
→利回り 8.37%
ほぼ同等になります。
そして、実質的な利回りがほぼ同等であれば客付けの容易さ、資産価値の保持されやすさ（物件スペックの高さ）からいって都心に物件を購入した方が賢い選択になります。
一部のメガ大家たちは多額の税金を減価償却分で先送りすることで操業している
上記の点から、地方の郊外一棟物の方が都心の物件と比べて、物件取得価格に対する修繕費・管理費が割高になることがわかりました。
そして、（年間家賃収入）ー（ローン返済分）ー（修繕費などの経費）の手残り収入は思った以上に少ないことが予想されます。
メガ大家たちの年間家賃収入が億単位ということは、数十億単位の融資を受けている可能性が高いわけですが、取引額が大きくなるにつれて税金の支払い分も多くなります。
ギリギリの収支で運営していると、毎年やってくる税金の支払いまで手が回らなくなる可能性があり、それをクリアするには建物の減価償却を毎年確保して税金の支払いを先送り続けるしかなくなります。
となると、毎年新たな物件を取得し続けるしか方法がありませんので、「自分が破産しないために嫌でもメガ大家にならざるを得ない」というかなり追いこまれた状況のメガ大家も多いのでしょう。
現在は不動産市況が良い時期ですので、銀行も融資に寛大ですから次から次へと新規物件を取得することで問題を先送り可能ですが、いずれ市場の大調整が訪れて融資が滞った時には多くのメガ大家が失業する可能性もあるでしょう。
また、保有している物件数とその金額が多額な分、大規模災害でやられたら一発で人生アウトです。
こう考えると、メガ大家といっても一部の本当に大成功している人を除いてあまり羨ましくないかもしれませんね。
大災害が訪れたら一発で人生が終わりかねない数十億円の借金を抱えた状態では、私ではまともな精神状態で毎日の生活を送れそうにありません。
まとめ
地方郊外の一棟物を次から次へと取得してメガ大家になるのはかなり危険です。
表面利回りがかなり高く、融資期間を長く確保できる掘り出し物が見つかれば、手残り収入が十分確保できますので話は別だとは思いますが。
今の不動産市況においてはそのようなハイスペックな物件を見つけること自体が容易ではありません。
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住宅ローンを利用したマイホーム購入も不動産投資に違いありません。住宅ローンほど恵まれた融資制度はありませんので、最大限に活用すべきだと思います。
大災害など有事の時に最強なのはキャッシュを持っている者です。不動産はゴミクズ同然になりかねませんので注意が必要です。
