神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

首都圏でのマイホーム購入は「より都心へ」「職住近接」「優良学区」「駅近」「ファミリー向け間取り」がキーワードです

おはようございます。

今週号の『週刊ダイヤモンド』は、不動産特集でした。

特に、首都圏でこれからマイホーム購入を検討している方には参考になる点が多いと思います。

個人的に非常に興味深かったので、本日はその内容の一部をご紹介します。

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首都圏でマイホーム購入を検討している人には必読です

雑誌の不動産関連の特集は、首都圏を中心に話が進みます。

イメージとしては首都圏が8割、関西圏が2割くらいでしょうか?

私の住んでいる中京圏や、その他の大都市圏(福岡、仙台、札幌など)は取り上げられることすらありませんので、主に首都圏か関西圏在住の人向けと言えます。 

 

特にP.48〜49のマンションPBRの路線図が秀逸です

私が注目したのは、P.48〜49の図です。

首都圏の路線図と、各駅ごとのマンションPBRがひと目で分かるようになっています。

マンションPBRとは、中古マンションの資産価値が新築時から一定期間内(今回は10年間)で何倍になったかを示す指標です。

新築から10年後の中古価格が新築時を上回っていれば、PBRは1より大きくなり、資産価値が保たれている(むしろ上がっている)目安になります。

実際の図を見ていただくのが一番早いですが、都心に近づくにつれて綺麗にPBRが上昇していることが分かります。

また、都心から離れても横浜方面は比較的PBRが保たれやすいです。

一方、北(埼玉)や東(千葉)は少し離れるとPBRが極端に下がっていきます。

そして、2012年と2016年のPBRを比較するとより都心回帰の傾向が強まっていると分析しています。

 

P.63〜69には戸建て将来価格シミュレーションが載っていますが、こちらも秀逸ですので合わせてどうぞ。

 

勝ち組はより都心に集中しているという厳然たる事実

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要するに、不動産の勝ち組はより都心に集中しているということです。

購入価格が少々割高でも、都心に近い物件を購入した方が資産価値が保たれやすいとも言えます。

やはり共働き世帯が増える中で、職住近接の重要性が高まっているということでしょう。

 

しかし、近年では、資産価値の保たれやすい東京都心の新築マンションは価格が上昇しすぎて庶民には手の出ない価格帯になってしまっています。

資産家以外は今の時期に不動産への新規参入は厳しそうですね。

庶民でも手が届く価格帯の郊外の新築マンションは、10年後にはほぼ確実に資産価値が下がっているわけですから、下手に手をだすよりも今は賃貸で様子見が正解かと思います。

もし、今現在、資産価値が維持しやすい物件を都心で購入するつもりならば、少々背伸びする必要がありそうです。

 

職住近接・学区・駅近・ファミリー向けの間取りがキーワード

さて、中古マンションを購入する場合には、多少割高であっても下記の条件を満たすものが無難です。

 

・職住近接

→共働き世代が増える中で、今後も職住近接はキーワードであり続けると思います。要するにより都心に近くです。

 

・学区

→富裕層ほど子供の教育にお金をかける傾向がありますので、優秀な公立小中学校の付近の不動産は値下がりしにくいです(富裕層の需要があるため)

 

・駅近

→以前は徒歩10分が目安でしたが、今は徒歩7分が目安とのことです。個人的には5分以内を目安にしています。

駅徒歩が1分延びるとm2単価が16000円下がります。

 

・ファミリー向けの間取り

→具体的には、3LDK・70m2以上が目安です。ファミリー向けは需要が多いため、リセールバリューが保たれやすいです。広ければ広いほどよいわけでもありません。

 

築年数は15〜20年程度の中古が資産価値が保たれやすい

最後に築年数ですが、新築物件は基本的に割高ですので、よほど資産価値が保たれやすい好条件の物以外は手を出しにくいです。

平均マンション価格は築15〜20年まではどんどん値下がりしますが、20年以上になるとほぼプラトーに達しますので、これくらいの築年数の物件が資産価値を保ちやすいです。

日本人の新築志向は根強いものがありますが、少々の古さには目をつぶって利便性や学区を重視して物件を選んだほうが賢い選択かもしれません。

 

まとめ

P.48〜49のマンションPBRの図と、P.63〜69の戸建て将来推定価格シミュレーションの図だけでも読んでおくと、超少子高齢化・人口減少社会を迎える日本において、これからどのような不動産を購入すべきか見えてくると思います。

 

こんな記事も書いています。

不動産の富の元である地価自体が、日本全体では今後ゆるやかに下っていきますから、一昔前と比べると不動産投資は難しくなってきているといえます。

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レオパレスの訴訟問題は今後も長引きそうです。サブリース契約の闇部分については、誰もが知っておく必要があります。美味しい話には裏があるということですね。

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