神経内科医ちゅり男のブログ

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基本的には不動産はもう売るしかない!?人口減少・地価下落時代の不動産投資を考える。

おはようございます。

本日は久しぶりに不動産ネタです。

週刊東洋経済の10月14日号は、『地価崩壊が来る』というテーマでした。

その中で、P.59の沖有人社長(スタイルアクト社長)のコメントは興味深いものでしたので、ご紹介させていただきます。

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基本的には不動産はもう売るしかない!?

週刊東洋経済 2017年10/14号 [雑誌](地価崩壊が来る)

週刊東洋経済 2017年10/14号 [雑誌](地価崩壊が来る)

 

 

人口がまだ増えつづける東京以外は、地価が下がっていくのは避けられない

不動産はさらなる二極化が進み、人口が今しばらくは増え続ける東京都心以外は、ほぼ全国的に地価が下がっていくことがほぼ確定しています。

また、超少子高齢化社会を迎えるにあたって、自宅を購入する実需層がどんどん減っていくことも確定路線です。

 

上記のことを鑑みて、沖社長は基本的には「不動産は売れ」「不動産投資はやめたほうがいい」とおっしゃっています。

 

節税目的ならばありだが、今現在は不動産自体の収益は見込めない

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相続税対策で都心のマンションを購入するのはありですが、それは節税効果に期待して買うにとどめた方がよいです

不動産価格の高騰によって、都心の不動産は今現在はせいぜい年利3%程度で、借入金の金利の支払いや税金の支払いなども含めると、ほぼ手残りがなくなります。

下手すればすぐに赤字に転落です。

 

その一方で、不動産価格自体は購入時から経年的に下落していくことを考えると、節税効果を除けばビジネスとして勝てる確率がほぼありません。

要するに、まともなキャッシュフローが稼げない上に、資産価値だけは毎年下がっていく可能性が高いということですね。

 

不動産を売るならば今

これからの日本では、生まれる人よりも死亡する人の方が多い状況が続くことは間違いありません。

つまり、土地の供給は増え続け、土地の需要は減り続けることが確定しており、日本全体としては地価が下がり続けることが確定していることになります。

 

よって、不動産を売り抜けるならば不動産価格が高騰している今がチャンスということになります。

大都市圏の一部の物件を除けば、長期にホールドしても今後資産価値自体が上がることは考えにくいです。

もちろん、将来的にも空き室リスクが低く、継続的な家賃収入が見込め、売り抜けることなどこれっぽっちも考えていない場合にはこの限りではありませんが。。

 

これからはよりピンポイントで投資先を決める必要がある

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全体的なトレンドは上記の通りですが、よりピンポイントであれば投資妙味のある物件もあると言います。

 

一つは鉄道の関係です。

特に都心においては、新駅の設置や路線の延伸によって、不動産価値が急激に高騰することがあります。

ただし、この場合、早期に参入して安いうちに物件を確保することができなければ投資妙味は薄いです。

 

次に、海外旅行客が訪れる有名な旅行地です。

確かに、京都では烏丸四条や京都御所周辺の不動産は急激に値上がりしています。

あまりに値上がりしすぎて、すでに我々庶民には手が出せないような物件価格になっていますが、いち早く購入した人は今頃多額の含み益で笑いが止まらないことでしょう。

こういった不動産はホールドでよいとのことです。

 

最後に、再開発計画ですが、これは前2者と比べると若干のリスクがあります。

再開発計画の一部は、途中で頓挫することがありえるからです。

「再開発がある」と聞きつけていち早く物件を購入したものの、その後再開発計画自体が白紙に戻った場合には目も当てられません。

再発計画の実現性を見極められるだけの目利き力がなければ、下手に投資しない方が無難かもしれません。

 

個人的には、次の株価大暴落のタイミングが最後のチャンスだと思う

個人的には、次の株価大暴落のタイミングが不動産を取得する最後のチャンスだと思っています。

ただし、それが早いうちにやってくれば、という前提つきです。

大不況の時期には、平時では考えにくいような利回りの物件が大都市圏でも現れるようになります。

そういった物件を割安で購入することができれば、不動産で勝つことも十分に可能でしょう。

しかし、全国的に地価が値下がりすることが確定しているこれからの時代の不動産投資は、一昔前よりもだいぶハードルが高いのは間違いありませんね。

 

 

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