おはようございます。
本日は、不動産投資の話です。
不動産初心者の場合、業者から提示された物件が割高なのか割安なのか判断がつかないケースがあるかと思います。
まずは不動産ポータルサイトなどを利用して、自分のターゲットとするエリアでの相場観をつかむことが重要です。
そして、不動産業者から「今だけあなたにだけ紹介する特別な物件」と言われたら相当な注意が必要です。
本日は、その注意すべきポイントについて考えてみます。
スルガスキームに嵌められたら人生が終わります
皆さんはスルガスキームをご存知でしょうか？
スルガ銀行と結託した悪徳不動産業者に、地方の鉄筋コンクリート（RC）造を3.5%〜4%以上の高金利の融資を受けて購入させられ、自己破産に追い込まれる方がいます。
なぜRC造かと言うと、RC造は再調達価格がその他の構造よりも高く、法定耐用年数が47年と長いため、中古でも積算価格が維持されやすいからです。
ターゲットになっているのは、億単位の融資を受けられる医師や高属性のサラリーマンです。
詳しくは下記の記事を読んで頂ければ分かると思います。
業者から「あなただけに紹介する特別な物件」と言われたら注意しろ
業者から「あなただけに今だけ紹介できる美味しい案件」だと言われたら、注意する必要があります。
まずは、融資先を確認しましょう。
スルガ銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクなどからしか融資が受けられない場合は注意が必要です。
特に、3%台以上の金利でしか融資がおりない場合は、絶対に購入してはならない物件です。
物件自体に問題がなければ、上述のスルガスキームの対象となる高所得者の場合、その社会的属性ならばメガバンクは無理でも地銀で2%台以下の融資を受けることが可能だからです。
物件本来の実力以上の価格で購入してしまったら終わり
「スルガ銀行から4%の高金利」という条件でしか融資がおりないような物件を購入してしまった場合、その物件の実力以上の高値で購入してしまっているのは間違いありません。
以前に記事にしたように、投資は安値で買えばそれだけ勝てる確率が高くなります。
逆に、不動産のように一回の売買価格が大きいものを高値で購入してしまうと、逃げ道がなくなってしまうのです。
ちなみに、購入した後は下記のようになります。
スルガスキームの多くは、地方や郊外の利便性の低いRC造ですので、そもそもの集客力が低く、年数が経過するにつれて家賃を下げざるをえなくなります。
家賃の下げ、空き室の増加、修繕負担でローン返済が滞るようになり、ローンを返済しつづけるためには、新規の融資を受けて次から次へ物件を購入していくしかありません。
初めの時点で割高で買ってしまっているため、最悪の場合売却すれば逃げられるという退路が自ら断ってしまっている点が致命的なのです。
そのうち、新たな融資がおりなくなると自己破産する羽目になります。
せっかくの高い社会的な属性も地に落ちることになり、人生が終わります。いや、本当に恐ろしい。。
本当に美味しい物件の話が業者から舞い込んでくることはない
本当に美味しいお宝物件は、自分から不動産業者と密なコンタクトをとり、自ら汗をかいて探す必要があります。
全く投資経験のない初心者の所にいきなり美味しい案件が回ってくるはずがありません。
ごく稀に不動産ポータルサイトにお宝物件が掲載されることもありますが、本当にごく稀です。
不動産ポータルサイトは見ている人の数が圧倒的に多いため、仮に掲載されても一瞬で売れていきます。
弱者はカモられるのが世の常です。信頼できる不動産投資仲間からの紹介には耳を傾けてもよいですが、不動産投資経験ゼロの人に業者から美味しい話がいきなり舞い込むことはないと考えておきましょう。
今現在は不動産を購入すべき時期ではない
アベノミクスの影響、東京オリンピック前の建設ラッシュの影響で、今現在は不動産価格が特に都市部において高騰しています。
2002〜2004年頃や2009〜2012年頃に不動産を割安で購入した人たちにとって、今現在は絶好の売り場なのです。
彼らが高値で売りぬけようとしている物件を、不動産経験のない初心者が買わされている状況です。
もちろん、都心の高立地の不動産取得は資産形成の大きなアクセルになりえますが、投資の収益性は買値が全てですので、今購入してしまうと負ける確率が高いです。
業者側が、「今は不動産価格が高騰している時期なので買わない方がいいですよ」とご丁寧に教えてくれることなどあるはずもありません。
こんな記事も書いています。
お宝物件は本当に一瞬で売れていきます。自分なりの購入基準を決めておき、その条件に合致する物件が出たらすぐに買い注文を入れるスピード感が重要です。
最近、書店でよく見かけるメガ大家の本ですが、彼らも見た目の金額ほどは華やかな生活をしていない可能性があります。
