神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

不動産投資は「事業」なので数字に厳格になって綿密な計画をたてましょう

おはようございます。

不動産投資をやるということはすなわち個人事業主になるという意識づけが必要だと思います。

本屋でサラリーマン大家に関する本が増えてきましたので、「自分でも意外とやれるのでは?」と思われる方もいるようですが、株を数万〜数十万円購入するのとは取引額の桁が違いますので注意が必要です。

以前から何度も当ブログで申し上げている通り、本屋でブームになって初心者が参入してきた時は天井が近いので、絶対に新規参入すべきではありません。

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不動産投資は「事業」なので数字に厳格になる必要があります

不動産投資はよほど多額のキャッシュを手元に保有している人以外は、銀行から融資を受けて物件を購入することになります。

融資と言うと聞こえはいいですが、要するに一時的に借金を背負ってレバレッジをかけて投資をしているわけですね。

株であれば元本以下にはなりませんが、不動産投資ではレバレッジをかけている分失敗した時のダメージは甚大です。

仮にサラリーマンであったとしても、不動産投資をするならば「これから新規事業を立ち上げる経営者」になったつもりで数字に厳格になり、不動産売却までの道筋を見据えた戦略をたてておく必要があります。

 

「本気で不動産投資やりたいからお金貸して下さい」が通用する理由は?

「ちょっと株買いたいから金貸して」は無理ですよね。

そんな理由で個人の素人投資家に対して融資してくれる銀行などあるはずもありません。

どうしても株を買うためにお金が欲しければ、個人の責任でサラ金から借りるか、親族に頭を下げて借りてください。

 

一方、「本気で不動産やりたいからお金貸して」は社会的な属性や信用にもよりますが、きちんとした事業計画さえあれば通用するわけです。

これは、不動産投資は一種の個人事業とみなされるからですね。

個人事業主になる以上、サラリーマンのように与えられた仕事を淡々とこなすだけではうまくいきません。

経営者の立場に立ったつもりで、より主体的に自ら動く必要があります。

ただ、不動産投資を通じて経営者の立場というものを経験しておくことで、サラリーマンの方であれば本業にも良い影響があると思いますが。 

 

「俺にもやれる気がするからやってみよう」くらいの気持ちでは手を出さない方が賢明です

サラリーマン大家の本を読んで、俺にもやれそうだとすぐに思うくらいならよほど勉強不足でしょう。

それであれば黙ってETFを積み立てておいた方がよほど健全です。

あと、不動産投資は家賃収入としていったん手元に入ってくる金額は大きく増えますが、多額のローンや税金の支払いがあるため、やっている最中はさほど儲かりません。

一番黒字が生まれるのは売却のタイミングということを忘れず、売却時に資産価値が保たれやすい物件を選ぶことが必要です。

郊外の物件は一見利回りが高くても、将来の売却時に大きなキャピタルロスが出る可能性がないか、よくよく検討する必要があります。

 

今は良くても数年後に資金がショートする可能性がないか注意しよう

不動産市況が良い時は、属性の低い人や保有資産が少ない人でも融資を受けやすくなりますので、参入するのは容易です。

ただし、不動産市況が良い時は、当然ですが利回りの低い物件しか残っていませんので、実際の資金繰りはギリギリといったケースが多くなります。

こういったケースでは、災害やちょっとした設備のトラブルなどが発生すると、すぐに赤字に転落する可能性がでてきます。

以前に、メガ大家たちの多くは多額のローンや税金の支払いで内情は火の車であることも多いことを記事にしました。

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多額の税金の支払いを先送りするために、新規物件を買い付けて減価償却の枠を確保するわけですが、不動産市況が悪くなりますと、こういった方から銀行融資が滞るようになりますので、新規物件の買い付けができなくなります。

すると資金がショートしてどうにもならなくなる、といった自体に陥るわけです。

質の悪い不動産をどれだけ保有していても意味がありません。

保有している不動産の資産総額が重要なのではなく、規模は小さくても質の良い不動産を保有しているかが重要です。

 

 

こんな記事も書いています。

不動産ポータルサイトにも、ごく稀にですがお宝物件が出現することがあります。お宝物件は非常にあしが速いですので、一瞬でお宝か見極める目が必要です。

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下記の記事で取り上げたような「負」動産を平気でマイホームとして購入しようとしている人がまだまだいますので、注意が必要です。

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