こんにちは。
私は普段から不動産ポータルサイトを利用して収益物件が隠れていないかチェックをしています。
普段から自分の対象エリアの物件相場をこまめにチェックしておくことで、割安の物件が出た時にいち早く買い注文をすることができます。
相場を知っておかないと、これ安いかな？と思っても確信が持てず速攻で買い注文を入れることができません。
本当に価値のある物件は足がはやいのですぐに買い注文を入れる必要がある
お宝物件はほとんどが不動産ポータルサイトに上がる前段階で消えていきますので、普段から不動産ポータルサイトをこまめにチェックしていてもめったに出会うことができません。
しかし、ごく稀に不動産ポータルサイトにもそういった物件が掲載されることがあります。
昨日、お宝物件を発見し、目の前の仕事を中断して買い注文を入れましたがタッチの差で逃しました。お宝物件は本当に足がはやいです。。
公立大学病院まで徒歩2分、学区や周辺環境も良好、最寄り駅徒歩2分（乗降客数2万人強）の築戸物件
上記のスペックの物件が、30坪700万円で売り出されていました。
上物は築80年の築古木造戸建て（ボロ家）ですから、当然上物部分の評価額は０です。
よって、純粋に土地の値段を反映していると考えられます。
次に同エリアの土地価格を調べてみます（本当は調べなくても熟知しているエリアですが、いざ買うとなると慎重になります）。
メイン大通りから一本中に入っていますので、路線価は17万円/m2ほどです。55万円/坪くらいですね。ちなみにメイン大通りの路線価は28万円/m2ほどです。
過去の同エリアの土地の売買履歴をチェックすると、実勢価格は90〜100万/坪くらいで大体路線価の2倍弱と判断できました。
土地面積が広くなるほど坪当たりの単価は下がりますから、同じくらいの広さ・形の土地での売買履歴を調べることが必要です。
以上のことから、このエリアの土地30坪を700万円で取得できるのは破格以外の何物でもないということが証明されました。
築古木造戸建ての場合は銀行融資が受けられませんが、700万円であれば現金一括払いで購入が可能ですのでOKです。
こんな物件が不動産ポータルサイトに登録されるのか？と我が眼を疑った
しかし、買い注文を入れる前には他にもチェックポイントがあります。
まずは、土地の権利が借地権になっていないか？ということです。
私は都市部の立地メインの不動産投資をしていますので、築古物件を購入する最大の理由は好立地の土地を格安に手に入れることです。
よって、借地権では全く意味がありません。
しかし、この部件はたしかに所有権になっています。クリアです。
次に、再建築不可物件だから安いのかと思いましたが、そうでもありません。
築80年の木造物件は耐震性などに大きな不安がありますから、再建築不可で購入してしまうと出口が無くなる可能性があります。
この物件は再建築不可ではありませんので、この物件を購入して解体して更地にし注文住宅を立てることも可能です。
解体費用は木造2階建てであれば100万円もしないくらいですので、全く問題なしです。
建ぺい率、容積率にも問題ありません。
接地している道路の幅が3mなのでセットバックによる建築制限はありますが、30坪あるので多少有効敷地面積が狭くなっても許容できると判断しました。
商業地域ですので建物が密集しており、日当たりには問題がありそうでしたが、その他は大きなマイナスポイントはありませんでした。
速攻で買い注文の電話を入れたらすでに売れていた
以上のことを10分くらいで計算し、買い注文の電話を不動産屋に入れたらすでに売れていました。
やはり、同じようなことを考えている人は世の中いるもんですね。
非常に残念でしたが、そのうちまたお宝物件に出会えるだろうと思って今回は諦めることとします。
しかし、2016年まではこのようなお宝物件は不動産ポータルサイトには一件も出てきませんでしたから、不動産の市況もピークを超えつつあるのかもしれませんね。
もし購入できていたら・・・定借で4年間だけ貸して建物部分を減価償却する？
今回は買えませんでしたが、もし購入できていたら購入後どうするでしょうか？
売り主が個人であれば、700万円のうち建物部分を300万、土地部分を400万にしてもらうよう交渉します（建物部分の値段が高くなるほうが有利）。
築22年以上の木造築古物件の建物部分は4年で減価償却が可能ですから、建物部分を300万円とできれば毎年75万円を減価償却することが可能になります。
水回りなどの最低限のリフォームをしたうえで、4年間のうちは定借で家賃を相場よりも2〜3割下げて貸します。
そして、4年たったら自分の物に戻します。
今回の物件は立地や学区、周辺環境からマイホームにしてもよいと思える立地でしたので、その時点で古家を解体して更地に戻して注文住宅を建てます。
この戦略をとれば、好立地の土地を格安で手に入れつつ、はじめの4年間は節税効果と賃料を得ながら、将来的にはマイホームにすることも可能です。
4年間の間に今の建築費の高騰が落ち着くのを待つ作戦です。
今回は夢物語で終わりましたが、地道に探し続けてみようと思います。
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下記の記事で書いたようなマイホームを購入してしまった瞬間に、将来的に大きな負債を抱え込むことになります。
築古の戸建て購入では使えないことが多いですが、住宅ローンはこの世で一番すぐれた融資制度であり、できるだけ上手に活用したいものです。
