神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

賃貸vs持ち家論争〜不動産市況によってどちらが正解かは変わってくる〜

こんにちは。

昔から「賃貸と持ち家はどちらがよいか?」というのはよく議論になっているかと思います。

しかし、この質問に100%の正解はありません。

私の個人的な意見では、賃貸と持ち家のどちらがよいかは時期によって異なると思います。

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賃貸と持ち家、どちらがベターかは不動産市況によって異なる

賃貸には賃貸のメリットがあり、持ち家には持ち家のメリットがあります。

誰がどう見ても明らかに賃貸の方が有利、持ち家の方が有利というシステムになっていれば、全員がそちらを選択するはずで、上記のような論争には終止符が打たれているはずだからです。

高度経済成長期のように、これから日本の人口が右肩上がりに増え、毎年安定的な経済成長が望める時期ならば土地の資産価値上昇に期待して土地付き一軒家を購入するのが資産形成の一番手っ取り早い方法でしょう。

しかし、皆さんご存知のようにバブル崩壊後は上記の前提は完璧に崩れ去っています。

まずは、世間的によく言われている賃貸、持ち家それぞれのメリット、デメリットを整理してみます。

 

賃貸のメリット・デメリットは?

賃貸のメリット

・住宅ローンという多額(数千万円)の借金に縛られない

・アセットアロケーションが不動産に集中しすぎるリスクを避けることが可能

・ライフステージによって住み替えが容易(子供と同居する時期、子供が自立した後など)

・子供が学校でいじめられたり、近所の人とトラブルが起きても引っ越してしまえばほぼ解消する

・老後、老人ホームに入るために持ち家を売りたくても買い手が現れないというリスクはない

 

賃貸のデメリット

・老後になった時に住宅が資産として残らず、一生賃料を払い続ける必要がある

・物件のスペックが分譲よりも劣ることが多い(防音性、設備など)

・自分の思い通りにアレンジすることができない

 

持ち家のメリット・デメリットは?

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持ち家のメリット

・住宅ローンを払い終えた後の住宅が資産として残る

・間取りや構造を自分の好みに変更することができる

・ローン支払い者に万が一のことがあっても、団体信用生命保険を利用して家族がその家に住み続けることが可能

 

持ち家のデメリット

・住宅購入に多額の費用(多くの場合は人生で最大)がかかる

・ライフステージに合わせて住み替えすることが不可能

・20〜30年後のマイホームの資産価値を予測することが難しい

 

まぁ他にもいろいろあるとは思いますが、よく言われるのはこんな所かと思います。

私の意見では、これらに加え不動産市況を見ながら賃貸と持ち家を使い分けるのが正解だと思います。

 

不動産市況が良い時期は賃貸住まいが正解か

以前にも取り上げたように、2013年以降は不動産価格は都市圏で上昇傾向です。特に東京都心ではその傾向が顕著です。

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これは、東京オリンピック前の建設ラッシュ、人手不足による人件費高騰、円安による輸入材の価格高騰を反映しています。

よって、今マイホームを購入すると(特に大都市圏では)高値づかみする可能性が高く、適切な参入時期とは言えません。

では、賃料はどうでしょうか?

不動産市況の良い時期は当然賃料の水準も上がりますが、賃貸の場合それ以上に重要なのは需給関係です。

賃貸物件の供給過多の状態では、賃料は頭打ちにならざるを得ません。

賃貸はそもそも借り手がいなければ成り立たないビジネスであり、景気がかわったからと言って多くの人が賃料として支払える金額は急激にはかわらないからです。

つまり、持ち家の方が世界経済や不動産市況の影響をダイレクトに受けやすく、賃料の方が値動きがマイルドだということです。

 

マイホームは不動産市況を見ながら割安で購入したい

一番負ける確率が高いのは、「マイホームを割高な時期に購入してしまうこと」です。

保険で例えるならば、賃貸は掛け捨て保険、マイホームは終身保険のようなものです。

売買する金額が大きいため、一度の失敗が取り返しのつかない大失敗になる可能性があります。また、中途解約もしづらいです。

マイホームを購入する時は「いつ購入したら割安に手に入れられるか」をよく検討する必要があります。

 

市場の調整が入って銀行の融資が滞るようになった時に買い場がやってくる

不動産価格も世界経済の影響を受けます。

世界的な大不況がやってきた時には、株式ほどダイレクトではありませんが、不動産価格もそれに引っ張られて下がります。

そういった時期を見極めてマイホームを購入することが資産形成の視点からみた正しい購入方法でしょう。

今の賃料水準は決して高くありませんから、それまでは賃貸住まいでもよいのではないでしょうか。

ただし、その時点で不動産を購入できるだけの十分量のキャッシュを持っている者(+融資を受ける時の社会的な属性が高い者)だけが勝てます。

ここ数年は融資を受けやすい情勢でしたので実感が湧かないかもしれませんが、世界的な大不況が訪れた時には銀行からの融資が滞るからです。

買い場が訪れる前に手元の資金の流動性を高めておく必要があります。そして、流動性が最も高いのはいつの時代でもキャッシュです。

 

こんな記事も書いています。

有事の際にはキャッシュを持っている者が最強だという事実があります。

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このような負動産を購入してしまったら人生終わりますので注意したいものです。

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