神経内科医ちゅり男のブログ

「気ままに、ほどほどに」がモットーのゆるい神経内科医が日々の気づきを書いていきます。ただそれだけですが、よろしく。

資産形成の観点から考えるマイホームの正しい購入方法

こんにちは。

私はマイホーム購入はれっきとした不動産投資だと考えています。

しかし中には、妻がこの家に住みたいと言ったからという理由だけで数十年にわたる住宅ローンを組んでしまう人もいるようです。

「対面型のキッチンが欲しい、子供部屋の広さはこれくらい、広い納戸が欲しい・・・」

当たり前ですがこんなものは二の次です(笑)

屋内の設備は構造上の無理がなければリフォームなどで後からいくらでも変更が効きます。

絶対に譲れないものは立地や周辺環境など自分で変更が効かない部分だと考えましょう。

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 マイホーム購入前に最低限習得すべき基本的な知識

不動産の価値は得られる賃料によって決まる

これは基本中の基本です。

客付けができる賃料が高いか安いかによって、その不動産の価値が決まります。

高い賃料で貸せていれば、その分売却希望価格も高く設定できるのです。

つまり、自分の購入しようとしている家を他人に貸そうとした場合に、どれくらいの賃料設定が可能か、またその賃料は今後長期に渡って保持されうるか、ということをシミュレーションしておく必要があります。

次に述べますが、新築物件の賃料は施設の老朽化に伴って年々下がっていく可能性が高く、この時点で購入対象から外れることになります。

 

新築戸建や新築マンションは業者が儲けるための物を考える

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新築戸建や新築マンションの購入価格には、業者の広告費や人件費などが上乗せされているため数割割高になります。

そのため、購入した翌日に売却しようとしてもその時点で2割弱の評価減になっています。

土地は古くはなりませんが、新築物件の場合は建物部分の価値はどんどん下がっていきますので、購入後によほど不動産市況の良い時期にならないと資産価値は大幅に下落する可能性が高くなります。

 

建物部分の価値は20年〜40年ほどかけてゼロに近づき、最終的には土地の価値が残る

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http://www.aml.co.jp/investment/risk-management/index04/から引用

 

税法上の法定耐用年数は上記の通りです。

つまり、建物部分の価値は20年〜50年かけてゼロに近づき、それ以降は土地部分の価値だけが残るということです。

もちろん、きちんと手入れがなされていれば法定耐用年数を超えても居住することは可能です。

しかし、不動産投資においては建物部分の価値はほぼゼロと評価されることは知っておく必要があります。

 

資産形成の観点からは建物部分の評価価値がゼロの物件を購入するべき

木造であれば築20年以上の物件を購入すれば、建物部分の評価額がほぼゼロですから、土地代を支払うだけでマイホームを手に入れることが可能になります。

立地さえ問題がなければ土地部分の価値は長期に渡って保持される可能性が高いですから、最も資産性を維持できる購入方法と言えるでしょう。

ただし、この場合は融資を受けるのは難しいですから十分量のキャッシュを準備しておく必要があります。

当然ですが、今後の超少子高齢化社会、人口減少社会を迎えるにあたって、国を挙げてコンパクトシティ化を推進していますので、今からインフラ整備が整っていない郊外に住宅を購入するのは論外です。

 

住宅展示場に行く前に、マイホーム購入に関する雑誌を読む前に不動産投資の本を読みましょう

不動産投資に関して何の知識もない状態で住宅展示場に行くのは自殺行為です。

ファイナンシャルプランナーとかいう肩書をもった人が近づいてきて、

「賃貸に支払う家賃と同じ金額でこんな素敵な家に住めますよ」

「今はマイナス金利で住宅ローン減税もありますから、絶好のチャンスです」

「あなたの収入だと月々◯◯円で◯年ローンを組めば無理なく購入できます」

など巧みな言葉で誘惑してくることでしょう。

もちろん、彼らの言うことを絶対に聞いてはいけません(笑)。

人生で一番大きな買い物をするわけですから、不動産の知識で武装してから乗り込むべきです。まぁ中古狙いだと住宅展示場に乗り込むこと自体ありませんが。

知識で武装してから住宅展示場に行くと、きっとまともに相手にされなくなるでしょう(笑)。

住宅展示場には、不動産の知識のないカモになりうる候補はたくさんいますから、不動産の知識が豊富な人を相手にするのは彼らにとっても時間の無駄だからです。

 

まとめ

不動産投資は株式投資に比べて知っておくべき知識が多いため、この記事だけで学習することは不可能ですが、間違った買い物をしないための最低限の知識は知っておく必要があるでしょう。

 

こんな記事も書いています。

マイホーム購入は失敗すると資産形成において取り返しのつかないダメージを負う可能性がありますが、結婚や出産についてもよく考えておく必要があるでしょう。

shinkei807.hatenablog.com

 

よく勉強すれば取らなくても済むリスクまで取ってしまう人は資産形成において失敗する可能性が高いです。

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